TLDR : Vous calculez la plus-value en tenant compte du prix de cession, du prix d’acquisition et des frais ou dépenses admis. Une exonération peut s’appliquer lors de la première cession d’un logement autre que votre résidence principale si vous réinvestissez tout ou partie du prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les vingt-quatre mois.
Le calcul de la plus-value
Vous déterminez la plus-value imposable en soustrayant le prix d’acquisition du prix de cession.
Le prix de cession est diminué des taxes et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente. Le prix d’acquisition peut être augmenté de certains frais d’acquisition ainsi que de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, sous réserve des conditions applicables.
La plus-value ne correspond donc pas nécessairement à la simple différence entre le prix auquel vous avez acheté la résidence secondaire et le prix auquel vous la revendez.
Une exonération possible en cas de remploi
Lors de la première cession d’un logement autre que votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération sous condition de remploi du prix de vente dans l’achat ou la construction d’un logement destiné à devenir votre résidence principale.
Le remploi peut être total ou partiel. Lorsqu’il concerne une construction, le montant réinvesti peut comprendre le prix d’acquisition du terrain et le coût de la construction, à condition de pouvoir justifier ces montants.
Le délai de vingt-quatre mois
Vous devez réaliser le remploi dans les vingt-quatre mois suivant la cession de la résidence secondaire.
Pour une construction, les dépenses correspondant au terrain et aux travaux doivent être justifiées au plus tard à l’expiration de ce délai.
Si le remploi réalisé est inférieur au montant prévu
Si vous réinvestissez finalement une somme inférieure à celle déclarée pour obtenir l’exonération, vous devez déposer une déclaration rectificative. Cette déclaration indique la fraction de la plus-value restant imposable et s’accompagne du paiement de l’impôt correspondant.
La fraction imposable doit également être reportée sur la déclaration d’ensemble des revenus.
La résidence principale relève d’un régime distinct
La vente d’un bien constituant votre résidence principale relève d’un régime d’exonération distinct de celui applicable à la vente d’une résidence secondaire.