Le déficit foncier se produit lorsque les dépenses déductibles liées à un bien immobilier dépassent les revenus locatifs perçus. Ce mécanisme permet de réduire le revenu imposable global dans des limites annuelles spécifiques, avec la possibilité de reporter l’excédent sur les années suivantes selon des règles précises. Son application varie selon que le bien est « ordinaire » ou relève de catégories protégées comme les monuments historiques ou les biens labellisés Fondation du patrimoine.
Qui peut bénéficier du déficit foncier ?
Le déficit foncier concerne les propriétaires de biens immobiliers loués ou destinés à la location, sans distinction entre biens urbains ou ruraux. Cependant, les règles d’imputation diffèrent selon la typologie du bien :
- Pour les biens « ordinaires », le déficit est déductible du revenu global dans une limite annuelle, mais uniquement s’il provient de dépenses autres que les intérêts d’emprunt.
- Pour les monuments historiques et les biens labellisés Fondation du patrimoine, le déficit est imputable sans limite sur le revenu global, avec possibilité de reporter l’excédent sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Quelles dépenses génèrent un déficit foncier ?
Les dépenses déductibles doivent satisfaire deux conditions fondamentales :
- Concernent des biens dont les revenus sont imposables dans la catégorie revenus fonciers.
- Être engagées pour l’acquisition ou la conservation du revenu, comme prévu aux articles 13 et 31 du Code général des impôts (CGI).
Pour les biens « ordinaires », les dépenses admissibles incluent :
- les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration,
- les frais de gestion,
- les amortissements.
Pour les monuments historiques et les biens labellisés Fondation du patrimoine, les règles sont plus avantageuses, avec des déductions à 100 % pour les dépenses réelles de propriété et les travaux de réparation et d’entretien.
Comment imputer le déficit foncier sur le revenu ?
Le déficit foncier doit être déclaré l’année de sa réalisation et peut être imputé selon des règles distinctes en fonction du type de bien et de la nature des dépenses. Pour les biens « ordinaires », la limite annuelle de déduction du revenu global est de 10 700 €/an, pouvant être portée à 15 300 €/an ou 21 400 €/an dans des cas spécifiques. L’excédent au-delà de cette limite est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Que se passe-t-il en cas de vente du bien ?
Si le bien est cédé avant l’expiration de la période de report du déficit, le propriétaire a deux options :
- Renoncer au report du déficit résiduel,
- Majorer le prix d’acquisition du bien de la partie du déficit non encore déduite, en joignant une note à la déclaration des revenus.
Cumul avec d’autres avantages fiscaux
Il n’est pas possible de cumuler, pour un même bien, la réduction d’impôt pour investissements outre-mer et l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. De plus, les déficits fonciers des années précédentes ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global des années suivantes.
Limites spécifiques pour les intérêts d’emprunt
La fraction du déficit foncier provenant uniquement des intérêts d’emprunt n’est imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes, sans possibilité d’imputation sur le revenu global.