TLDR
Si vous êtes une société étrangère, votre imposition en France dépend principalement des activités que vous y exercez et de la localisation de vos biens immobiliers. Une activité immobilière exclusive est en principe imposée au lieu où se trouvent les immeubles. Vos bénéfices réalisés en France peuvent être réputés distribués et soumis à une retenue à la source, sous réserve des conventions fiscales et de certaines exclusions. Les plus-values immobilières peuvent également relever du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI.
Le critère territorial
Vous êtes imposable en France pour les opérations que vous y réalisez lorsqu’elles constituent l’exercice habituel d’une activité commerciale. Le rattachement dépend donc de l’activité effectivement exercée en France, et pas seulement du siège social de votre société.
Si vous n’exercez en France aucune activité autre qu’immobilière et que vous y détenez des biens, loués ou non, le lieu d’imposition est celui où se situent ces biens. Si plusieurs lieux sont concernés, l’imposition est établie auprès du service des impôts des entreprises étrangères.
Lorsque vous exercez une activité en France sans y avoir d’établissement, le service des impôts des entreprises étrangères peut également être compétent selon les règles applicables au lieu d’imposition.
Les bénéfices réalisés en France
Les bénéfices que vous réalisez en France en tant que société étrangère sont réputés distribués, pour chaque exercice, à des associés qui n’ont pas leur domicile fiscal ou leur siège social en France. Cette qualification sert notamment à déterminer l’application de la retenue à la source.
Les bénéfices visés comprennent le montant total des résultats imposables ou exonérés, après déduction de l’impôt sur les sociétés. Cette règle ne fournit toutefois pas, à elle seule, le calcul complet de l’imposition applicable à votre activité immobilière.
Si vous êtes associé ou membre d’une société de personnes qui exerce une activité en France, vous restez redevable en France de l’impôt sur les sociétés pour la part du résultat correspondant à vos droits. Cette règle concerne spécifiquement les sociétés de personnes.
La retenue à la source
Dans le régime de droit commun, les bénéfices réalisés en France par une société étrangère sont soumis à la retenue à la source prévue à l’article 119 bis du CGI, au taux indiqué de 30 %, sous réserve de la convention fiscale applicable.
Si les résultats de vos activités exercées en France sont nuls ou déficitaires, vous n’êtes pas soumis à cette retenue pour l’exercice ou la période concernés, même si vous procédez à une distribution. À l’inverse, si ces résultats sont bénéficiaires, vous pouvez être redevable de la retenue même sans distribution effective.
Vous pouvez demander une nouvelle liquidation lorsque les sommes soumises à la retenue excèdent le montant total de vos distributions effectives. L’excédent peut alors être restitué dans les conditions prévues par l’article 115 quinquies du CGI.
Les conventions fiscales et les exclusions
La convention fiscale applicable peut modifier le régime de droit commun. Si vous disposez d’un établissement stable en France, elle peut notamment prévoir une base différente, une limitation de la base imposable, une réduction du taux ou une dispense du versement de la retenue. Vous devez examiner la convention conclue entre la France et votre État de résidence, car le traitement ne peut pas être déterminé de manière générale.
L’article 115 quinquies du CGI prévoit aussi une exclusion lorsque vous avez votre siège dans un État membre de l’Union européenne ou partie à l’Accord sur l’Espace économique européen et que vous y êtes soumis à l’impôt sur les sociétés sans possibilité d’option, sans en être exonéré et sans bénéficier d’une exonération spécifique sur les bénéfices concernés. Ces conditions sont cumulatives.
Les plus-values et autres prélèvements
Les plus-values réalisées en France sur des biens immobiliers ou des droits correspondants relèvent du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI. Le même régime peut concerner les actions ou parts de sociétés non cotées dont l’actif est principalement constitué de tels biens ou droits. Ce prélèvement n’est pas libératoire de l’impôt sur les sociétés.
Pour les bénéfices réalisés en France et réputés distribués au titre de l’article 115 quinquies, la contribution prévue à l’article 235 ter ZCA est assise sur les montants qui cessent d’être à la disposition de l’exploitation française.
Les sources disponibles ne permettent pas de fixer un taux général d’impôt sur les sociétés pour toutes les activités immobilières des sociétés étrangères. Elles ne permettent pas non plus de déterminer uniformément le traitement de chaque revenu locatif, cession immobilière ou plus-value sans examiner votre structure et la convention fiscale éventuellement applicable.