TLDR : En France, les plus-values immobilières sont imposées différemment selon la résidence fiscale du vendeur et le type de bien. Les résidents fiscaux sont soumis à un impôt sur le revenu de 19 %, tandis que les non-résidents sont assujettis à un prélèvement forfaitaire et à des prélèvements sociaux. Des exonérations et réductions sont prévues selon des conditions spécifiques.
Qui est soumis à l'imposition ?
Résidents fiscaux en France
Les résidents fiscaux en France sont soumis à un impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières réalisées à titre onéreux. Cet impôt s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux, excluant ainsi les donations et les successions. Des exonérations existent, comme celle pour la résidence principale, à condition que le bien n'ait pas été loué les années précédant la vente.
Non-résidents fiscaux
Les non-résidents fiscaux sont soumis à un prélèvement forfaitaire sur les plus-values immobilières de source française. Ce prélèvement s'applique aux personnes physiques non résidentes en France, aux sociétés ayant leur siège à l'étranger et aux sociétés françaises dont les associés sont non-résidents. Le prélèvement forfaitaire est soumis aux conventions fiscales internationales qui peuvent modifier les taux ou les modalités d'imposition.
Quels biens sont imposables ?
Sont soumis à imposition :
- Les immeubles bâtis ou non bâtis situés en France, y compris les droits immobiliers.
- Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) lorsque le cédant est un non-résident.
- Les terrains à bâtir, même en l'absence de construction.
Sont exclus de l'imposition :
- La résidence principale du cédant, exonérée sous conditions spécifiques.
- Les plus-values réalisées sur des biens dont la valeur globale du patrimoine immobilier n'excède pas 61 000 €.
Comment calculer la plus-value imposable ?
La plus-value brute est calculée comme la différence entre le prix de cession (diminué des frais de vente) et le prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition et des frais d'amélioration). Ce résultat peut être réduit par :
- Un abattement pour durée de détention : 5 % par année au-delà de la deuxième.
- Un abattement fixe de 915 € sur le total annuel des plus-values.
Quels sont les taux applicables ?
Pour les résidents fiscaux
- Impôt sur le revenu : 19 %.
- Prélèvements sociaux : taux appliqués (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
Pour les non-résidents
- Prélèvement forfaitaire : taux variable selon les conventions fiscales.
- Prélèvements sociaux : taux forfaitaire appliqué en principe, réduit à 7,5 % pour les non-résidents couverts par le règlement UE 883/2004.
- Taxe sur les plus-values élevées : s'applique sur la fraction dépassant un certain seuil.
Obligations déclaratives
Même en cas d'exonération, une obligation déclarative spécifique peut subsister. Pour les non-résidents, la déclaration et le paiement du prélèvement forfaitaire doivent être effectués au moment de la cession, généralement par l'intermédiaire d'un représentant fiscal en France ou directement auprès de l'administration.