TLDR : La différence entre LMNP et LMP concerne le régime fiscal des plus-values, la possibilité d’étalement ou d’exonération, ainsi que la gestion des déficits. Les LMP bénéficient d’avantages fiscaux comme l’étalement des plus-values et l’exonération sous certaines conditions, tandis que les LMNP sont soumis à l’imposition ordinaire sans ces avantages.
Régime fiscal des plus-values
Les LMNP sont soumis au régime des plus-values privées, sans possibilité d’exonération ou d’étalement. Les LMP, en revanche, relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec des options d’étalement sur 3 ou 10 ans et, dans certains cas, d’exonération si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes restent dans les seuils prévus (90 000 € ou 250 000 € selon le type de location).
Gestion des déficits
Seuls les LMP peuvent imputer les déficits résultant de dépenses préparatoires de manière fractionnée sur les 3 premières années d’activité. Les LMNP ne peuvent pas compenser ces déficits avec d’autres revenus.
Conditions pour l’exonération des plus-values
Les LMP peuvent bénéficier de l’exonération des plus-values si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes annuelles ne dépassent pas :
- 90 000 € (pour les locations directes),
- 250 000 € (pour les locations indirectes). Les LMNP ne peuvent pas prétendre à cette exonération.
Étalement des plus-values
Les LMP peuvent étaler le paiement de l’impôt sur les plus-values sur une période de :
- 3 ans (règle générale),
- 10 ans pour les opérations de reconversion d’entreprise approuvées. Les LMNP n’ont pas cette possibilité et sont soumis à l’imposition ordinaire.
Engagement de location
Les LMNP doivent produire un engagement écrit à louer le bien meublé pour 9 ans à compter de la date d’effet du contrat. Cet engagement doit inclure les données du propriétaire, du bien et de l’exploitant.
Différences clés
Une différence majeure entre les deux régimes concerne la gestion des déficits. Les LMP peuvent imputer les déficits issus de dépenses engagées avant le début de la location au tiers par an sur les trois premières années d’activité. Cette possibilité est réservée aux activités exercées à titre professionnel (LMP) et ne s’applique pas aux LMNP.