TLDR : Aucune exonération des plus-values n’est prévue pour les loueurs en meublé non professionnels (LMP). Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), l’exonération est possible sous conditions strictes (art. 151 septies CGI), mais exclut expressément la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à l’être.
Distinction fondamentale entre LMP non professionnels et professionnels
Les loueurs en meublé non professionnels (LMP) ne peuvent jamais bénéficier d’une exonération des plus-values. Leurs gains sont systématiquement soumis au régime des plus-values privées (art. 150 U et 150 VH du CGI).
Conditions pour les LMP professionnels
L’exonération des plus-values pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) est encadrée par l’article 151 septies du CGI. Elle nécessite le respect cumulatif des conditions suivantes :
- Exercice de l’activité à titre professionnel pendant au moins cinq ans.
- Respect de seuils de recettes annuelles (90 000 € pour l’exonération totale ou 126 000 € pour l’exonération partielle, hors location d’habitation).
Exclusion explicite de la location meublée d’habitation
L’article 151 septies du CGI exclut expressément de l’exonération les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, même si l’activité est exercée à titre professionnel.
Régime applicable aux LMP non professionnels
Les plus-values des LMP non professionnels relèvent exclusivement du régime des plus-values privées (art. 150 U et 150 VH CGI). Aucune disposition ne prévoit d’exonération pour cette catégorie.
Cas particuliers et limites
Les LMP professionnels peuvent bénéficier d’autres dispositifs d’exonération (ex. : apports ou transmissions d’entreprise, art. 151 octies, 151 septies A, 238 quindecies CGI), sous réserve que les biens immobiliers ne soient pas concernés pour les deux derniers dispositifs.
Synthèse des régimes
- LMP non professionnels : Plus-values imposables selon le régime des particuliers (art. 150 U et 150 VH CGI).
- LMP professionnels : Exonération possible sous conditions (art. 151 septies CGI), sauf pour la location meublée d’habitation.