TLDR : Le régime LMNP (Censi-Bouvard) se distingue par l’absence de zonage obligatoire, l’impossibilité de cumul avec les réductions d’impôt pour l’outre-mer sur un même logement, et un plafond global de réduction d’impôt de 10 000 € par contribuable. Contrairement à d’autres dispositifs comme le Pinel ou le Scellier, il n’impose pas de contraintes géographiques et offre une flexibilité accrue.
Absence de zonage obligatoire
Le régime LMNP ne soumet pas l’investissement à des critères de zonage géographique, contrairement à des dispositifs comme le Pinel ou le Scellier, qui limitent l’éligibilité à des zones spécifiques (ex. : zones A, B1, ou communes en déséquilibre offre-demande). Cette absence de restriction permet aux investisseurs de choisir librement la localisation de leur bien.
Incompatibilité avec les réductions d’impôt pour l’outre-mer
Un contribuable ne peut pas cumuler, pour un même logement, la réduction d’impôt LMNP avec celles prévues pour les investissements locatifs réalisés outre-mer (articles 199 undecies A et 199 undecies B du CGI). Cette règle évite un double avantage fiscal sur un seul bien.
Plafond global de réduction d’impôt
L’ensemble des avantages fiscaux liés au LMNP, y compris la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du CGI, est plafonné à 10 000 € par contribuable et par an. Ce plafond s’applique indépendamment du nombre ou de la valeur des investissements réalisés.
Comparaison avec les autres régimes
Les régimes comme le Pinel ou le Scellier imposent des contraintes supplémentaires :
- Zonage : Obligation de localiser l’investissement dans des zones éligibles (ex. : zones tendues).
- Cumulabilité : Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs sous conditions, mais avec des restrictions spécifiques (ex. : non-cumul avec le LMNP pour l’outre-mer).
- Plafonds : Les plafonds de réduction d’impôt varient selon le régime (ex. : 63 000 € pour le Pinel sur 9 ans).
Flexibilité et base de calcul
Le LMNP permet une base de calcul de la réduction d’impôt limitée à 300 000 € par an, incluant le prix d’acquisition du logement, ses dépendances, et les travaux de réhabilitation. Cette base est globale pour l’année d’imposition, même en cas d’acquisition de plusieurs logements.
Exclusions et limites
Le régime LMNP exclut certains types de biens ou de situations :
- Logements non destinés à la location meublée non professionnelle.
- Investissements ne respectant pas les conditions de mise en location ou de durée minimale.
- Cumul avec d’autres avantages fiscaux pour le même bien (ex. : outre-mer).