TLDR : Les locaux à usage mixte sont soumis à des règles fiscales distinctes selon leur affectation. La taxe d'habitation s’applique uniquement si le local fait partie de l’habitation personnelle. Pour la TFPB, seule la partie habitative peut bénéficier d’exonérations. Le taux réduit de TVA (10 %) s’applique à l’ensemble du local si au moins 50 % de la surface est affectée à l’habitation. La valeur locative cadastrale et les avantages fiscaux (Scellier, Robien, CITE) nécessitent une répartition forfaitaire des surfaces.
Taxe d'habitation
Les locaux à usage mixte sont imposables à la taxe d'habitation uniquement s’ils font partie de l’habitation personnelle du contribuable. En revanche, s’ils sont assujettis à la taxe professionnelle et ne font pas partie de l’habitation personnelle, ils en sont exclus.
Les garages à usage mixte (professionnel et personnel) sont exonérés de taxe d'habitation si l’usage personnel a un caractère accessoire.
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Seule la partie du local affectée à l’habitation peut bénéficier d’une exonération de TFPB, à condition qu’elle soit destinée au logement et utilisée à des fins personnelles ou familiales. Les dépendances (caves, garages, etc.) sont incluses dans cette exonération si elles sont liées à la partie habitative.
Valeur locative cadastrale
Pour un local à usage mixte, la valeur locative cadastrale doit être déterminée séparément pour la partie habitative et la partie professionnelle. Les pièces à usage mixte (ex. : salon utilisé comme bureau) sont considérées comme professionnelles.
La ventilation de la valeur locative entre usage habitatif et professionnel s’applique également aux locaux à usage mixte, avec déduction de la valeur locative des pièces à usage exclusivement professionnel ou mixte.
TVA sur les travaux
Le taux réduit de TVA (10 %) s’applique à l’ensemble des travaux de rénovation, amélioration ou entretien sur un local à usage mixte si au moins 50 % de la surface totale est affectée à l’habitation. Cette règle concerne les travaux sur des locaux achevés depuis plus de deux ans.
Avantages fiscaux spécifiques
Pour le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), les dépenses engagées dans un local à usage mixte ne sont prises en compte que pour la fraction correspondant à la superficie affectée à l’habitation. La répartition est opérée forfaitairement en fonction des surfaces.
Dans le cadre des dispositifs Scellier ou Robien, un local à usage mixte peut bénéficier de l’avantage fiscal uniquement si au moins 75 % de sa superficie totale est affectée à l’habitation. La ventilation des surfaces doit être justifiée par une note annexe.
Règles d’évaluation pour la valeur locative
Un élément à usage mixte est évalué :
- selon les règles applicables aux locaux commerciaux, s’il est affecté à la fois à une activité commerciale ou artisanale et à un autre usage ;
- selon les règles prévues pour les locaux professionnels, s’il est affecté indistinctement à un usage professionnel et à l’habitation.