TLDR : Vous pouvez relever du régime micro-foncier si vos revenus fonciers bruts totaux ne dépassent pas 15 000 € et si vous ne détenez pas de biens ou de parts relevant de certaines exclusions. Des règles particulières concernent notamment les associés de sociétés immobilières et les porteurs de parts de FPI.
Conditions générales
Le régime micro-foncier s’applique aux revenus fonciers directs ou indirects imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu foncier brut total de votre foyer fiscal ne doit pas dépasser 15 000 € au titre de l’année d’imposition.
Vous ne pouvez toutefois pas utiliser ce régime si vous donnez en location des biens bénéficiant de certains régimes fiscaux spéciaux. L’énumération de ces exclusions dépend des catégories prévues par la loi et ne doit pas être étendue à tous les dispositifs spéciaux.
Associés de sociétés et porteurs de parts de FPI
Vous pouvez relever du micro-foncier en tant qu’associé personne physique d’une société transparente visée à l’article 1655 ter du CGI, notamment une société immobilière de copropriété ou une société d’attribution, si l’immeuble est directement donné en location nue par vous.
Le régime peut également concerner l’associé personne physique d’une société dont les résultats sont imposés selon l’article 8 du CGI, lorsque cette société donne en location des immeubles nus et n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés en raison de sa forme, de son activité ou d’une option. Vous devez aussi être propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue.
Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI) peuvent également être concernés. Lorsque vos seuls revenus fonciers proviennent de parts de FPI qui ne bénéficient pas de régimes spéciaux, vous pouvez déclarer directement votre quote-part de revenu net sur la déclaration n° 2042.
Biens et dispositifs pouvant exclure le régime
Le micro-foncier ne s’applique pas lorsque vous, ou un membre de votre foyer fiscal, détenez certains biens ou certaines parts relevant notamment de régimes spéciaux concernant :
- certains monuments historiques et biens assimilés ;
- certains logements bénéficiant de déductions spécifiques ou d’amortissements prévus par la législation fiscale ;
- certaines parts de sociétés détenant des biens soumis à un régime exclu ;
- les dispositifs d’amortissement « Robien SCPI » et « Borloo SCPI » ;
- certains logements bénéficiant du dispositif « Loc’Avantages ».
Ces exclusions s’appliquent pendant la période au cours de laquelle le bénéfice du dispositif dérogatoire ou de la déduction spécifique est demandé. Les extraits disponibles ne permettent pas d’établir une liste exhaustive de tous les régimes concernés.
À l’inverse, le bénéfice des réductions d’impôt « Scellier », « Duflot », « Pinel », « Denormandie » ou « Malraux » ne fait pas obstacle, à lui seul, à l’application du micro-foncier. Toutefois, certaines déductions spécifiques liées aux locations dans le secteur intermédiaire ou en zone de revitalisation rurale ne sont pas applicables lorsque le revenu net foncier est déterminé selon ce régime.
Déclaration et calcul du revenu
Vous déclarez vos revenus fonciers bruts sur la déclaration d’ensemble n° 2042. Vous êtes dispensé de déposer la déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044.
Le revenu net foncier imposable est calculé automatiquement après application d’un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Vous ne pouvez donc pas déduire séparément vos charges réelles dans le cadre du micro-foncier.
Sortie du régime et déficits antérieurs
Le régime micro-foncier et le régime réel sont exclusifs l’un de l’autre. Vous pouvez opter pour le régime réel dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration n° 2042 relative à l’année concernée.
Le régime réel devient applicable de plein droit si une cause d’exclusion survient ou si vos recettes dépassent 15 000 €. Une déclaration n° 2044 déposée ultérieurement ne suffit pas nécessairement, à elle seule, à caractériser une nouvelle option pour le régime réel.
Le micro-foncier ne permet pas de constater de nouveaux déficits fonciers. En revanche, les déficits fonciers constatés avant la première année d’application du micro-foncier et encore reportables peuvent continuer à être imputés selon les règles de droit commun, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.