TLDR : L’exonération de plus-value s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires (garage, parking, etc.) cédées simultanément, même à des acquéreurs distincts. Elle couvre aussi les cas de séparation, divorce ou rupture de PACS/concubinage si l’ex-conjoint ou partenaire occupe le logement jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai normal. Pour les couples en instance de divorce, l’exonération peut s’appliquer à un immeuble en construction destiné à devenir la résidence principale, sous conditions. Elle concerne également les associés de sociétés immobilières non transparentes occupant un bien de la société à titre de résidence principale. En revanche, elle est exclue pour les terrains vendus comme constructibles (sauf dépendances fonctionnelles), les péniches, ou si le logement n’est plus la résidence principale au moment de la cession (location, occupation gratuite, vacance, etc.).
Dépendances et annexes de la résidence principale
L’exonération s’applique aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec la résidence principale, comme les garages, parkings, remises, maisons de gardien, cours ou passages servant d’accès. Ces dépendances peuvent être vendues à des acquéreurs distincts sans perdre le bénéfice de l’exonération, à condition qu’elles forment un tout indissociable avec l’habitation.
L’exonération ne s’applique pas aux terrains vendus comme terrains à bâtir, sauf s’ils constituent des locaux ou aires de stationnement utilisés comme annexes à l’habitation (garage, parking) ou des terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.
Séparation, divorce ou rupture de PACS/concubinage
En cas de séparation, divorce, rupture de PACS ou fin de concubinage, l’exonération peut s’appliquer même si l’immobile n’est plus la résidence principale du cédant au moment de la vente. Il suffit que :
- l’un des ex-conjoints, partenaires ou concubins continue à occuper le logement comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente ;
- la cession intervienne dans un délai normal de vente.
Pour les couples en instance de divorce, l’exonération peut également s’appliquer à la cession d’un immeuble en construction, à condition que :
- l’immeuble était destiné à devenir la résidence principale ;
- les époux ne soient pas propriétaires d’un autre logement pendant la construction.
Immeubles en construction et occupation temporaire
Un immeuble en cours de construction ne constitue pas, en principe, la résidence principale au moment de la vente. L’exonération ne s’applique donc pas, sauf dans les cas de séparation ou divorce mentionnés ci-dessus.
L’exonération peut également s’appliquer si l’immobile est occupé par le futur acquéreur avec qui un compromis de vente a été signé, à condition que :
- la convention d’occupation temporaire soit intrinsèquement liée à la vente ;
- le contrat de vente soit stipulé dans un délai normal à compter de la signature du compromis.
Sociétés immobilières non transparentes
L’exonération s’étend à l’associé d’une société immobilière non transparente (art. 8, 8 bis ou 8 ter du CGI) qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société, à condition que celle-ci le mette gratuitement à sa disposition, en droit ou en fait.
Exclusions spécifiques
L’exonération ne s’applique pas :
- aux cessions de péniches, considérées comme des biens mobiles ;
- si, au moment de la cession, l’immobile n’est plus la résidence principale du cédant (par exemple, s’il est donné en location, occupé gratuitement par des membres de la famille ou des tiers, devenu vacant ou à la disposition du titulaire d’un logement de fonction).
Conditions temporaires
L’exonération peut être maintenue si l’immobile a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai normal, à condition que le logement n’ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille ou des tiers pendant cette période.