TLDR: Sie können unter die Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren fallen, wenn Ihre gesamten Bruttoeinkünfte aus Grundvermögen 15.000 € nicht überschreiten und Sie keine Immobilien oder Anteile besitzen, die unter bestimmte Ausschlüsse fallen. Besondere Regelungen gelten insbesondere für Gesellschafter von Immobiliengesellschaften und Inhaber von Anteilen an FPI.
Allgemeine Voraussetzungen
Die Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren gilt für unmittelbare oder mittelbare Einkünfte aus Grundvermögen, die in der Kategorie der Einkünfte aus Grundvermögen steuerpflichtig sind. Die gesamten Bruttoeinkünfte aus Grundvermögen Ihres Steuerhaushalts dürfen im Veranlagungsjahr 15.000 € nicht überschreiten.
Sie können diese Regelung jedoch nicht anwenden, wenn Sie Immobilien vermieten, für die bestimmte besondere steuerliche Regelungen gelten. Die Aufzählung dieser Ausschlüsse hängt von den gesetzlich vorgesehenen Kategorien ab und darf nicht auf alle Sonderregelungen ausgeweitet werden.
Gesellschafter von Gesellschaften und Inhaber von FPI-Anteilen
Sie können als natürliche Person, die Gesellschafter einer transparenten Gesellschaft im Sinne von Artikel 1655 ter des CGI ist, unter die Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren fallen, insbesondere bei einer Immobiliengesellschaft für Miteigentum oder einer Zuteilungsgesellschaft, wenn die Immobilie von Ihnen unmittelbar zur unmöblierten Vermietung überlassen wird.
Die Regelung kann auch für die natürliche Person als Gesellschafter einer Gesellschaft gelten, deren Ergebnisse gemäß Artikel 8 des CGI besteuert werden, wenn diese Gesellschaft unbebaute Immobilien vermietet und aufgrund ihrer Rechtsform, ihrer Tätigkeit oder einer Option nicht der Körperschaftsteuer unterliegt. Sie müssen außerdem Eigentümer mindestens einer zur unmöblierten Vermietung überlassenen Immobilie sein.
Auch Inhaber von Anteilen an Immobilieninvestmentfonds (FPI) können betroffen sein. Wenn Ihre einzigen Einkünfte aus Grundvermögen aus Anteilen an FPI stammen, für die keine Sonderregelungen gelten, können Sie Ihren Anteil am Nettoeinkommen direkt in der Erklärung Nr. 2042 angeben.
Immobilien und Regelungen, die die Anwendung ausschließen können
Die Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren gilt nicht, wenn Sie oder ein Mitglied Ihres Steuerhaushalts bestimmte Immobilien oder Anteile besitzen, die insbesondere unter besondere Regelungen fallen für:
- bestimmte historische Denkmäler und gleichgestellte Immobilien;
- bestimmte Wohnungen, für die besondere Abzüge oder nach der Steuergesetzgebung vorgesehene Abschreibungen gelten;
- bestimmte Anteile an Gesellschaften, die Immobilien besitzen, die einer ausgeschlossenen Regelung unterliegen;
- die Abschreibungsregelungen „Robien SCPI“ und „Borloo SCPI“;
- bestimmte Wohnungen, für die die Regelung „Loc’Avantages“ gilt.
Diese Ausschlüsse gelten während des Zeitraums, in dem die Anwendung der abweichenden Regelung oder des besonderen Abzugs beantragt wird. Die verfügbaren Auszüge ermöglichen keine abschließende Aufzählung aller betroffenen Regelungen.
Umgekehrt steht die Inanspruchnahme der Steuerermäßigungen „Scellier“, „Duflot“, „Pinel“, „Denormandie“ oder „Malraux“ der Anwendung der Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren allein nicht entgegen. Bestimmte besondere Abzüge im Zusammenhang mit Vermietungen im mittleren Mietsegment oder in ländlichen Revitalisierungsgebieten sind jedoch nicht anwendbar, wenn das Nettoeinkommen aus Grundvermögen nach dieser Regelung ermittelt wird.
Erklärung und Berechnung des Einkommens
Sie geben Ihre Bruttoeinkünfte aus Grundvermögen in der Gesamterklärung Nr. 2042 an. Sie sind von der Abgabe der ergänzenden Erklärung der Einkünfte aus Grundvermögen Nr. 2044 befreit.
Das steuerpflichtige Nettoeinkommen aus Grundvermögen wird automatisch nach Anwendung eines pauschalen Abzugs von 30 % für Aufwendungen berechnet. Sie können daher Ihre tatsächlichen Aufwendungen im Rahmen der Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren nicht gesondert abziehen.
Ausscheiden aus der Regelung und frühere Verluste
Die Regelung für Einkünfte aus Grundvermögen im Kleinstverfahren und die Regelbesteuerung schließen einander aus. Sie können innerhalb der für die Abgabe der Erklärung Nr. 2042 für das betreffende Jahr vorgesehenen Frist für die Regelbesteuerung optieren.
Die Regelbesteuerung wird automatisch anwendbar, wenn ein Ausschlussgrund eintritt oder wenn Ihre Einnahmen 15.000 € überschreiten. Eine später eingereichte Erklärung Nr. 2044 reicht allein nicht notwendigerweise aus, um eine erneute Option für die Regelbesteuerung zu begründen.
Das Kleinstverfahren für Einkünfte aus Grundvermögen ermöglicht nicht die Feststellung neuer Verluste aus Grundvermögen. Verluste aus Grundvermögen, die vor dem ersten Jahr der Anwendung des Kleinstverfahrens festgestellt wurden und noch vortragsfähig sind, können jedoch weiterhin nach den allgemeinen Regeln mit den Einkünften aus Grundvermögen der folgenden zehn Jahre verrechnet werden.