TLDR: Der Unterschied zwischen dem Mikro-Foncier-Regime und dem realen Regime betrifft die Anwendungsschwelle, die Berechnungsmethoden des zu versteuernden Einkommens, die Erklärungspflichten und die Möglichkeit der Option. Das Mikro-Foncier-Regime gilt für Steuerpflichtige mit jährlichen Bruttoeinnahmen von nicht mehr als 15.000 €, sieht einen pauschalen Abzug von 30 % ohne Abzug der tatsächlichen Ausgaben vor und erfordert eine vereinfachte Steuererklärung. Das reale Regime ermöglicht den Abzug der tatsächlich entstandenen Ausgaben, verlangt jedoch eine detaillierte Erklärung mit der Pflicht, die Belege aufzubewahren.
Schwellenwerte und Anwendungsbedingungen
Die beiden Regime unterscheiden sich durch die Schwelle des jährlichen Bruttoeinkommens. Das Mikro-Foncier-Regime ist Steuerpflichtigen mit Bruttoeinkünften aus Immobilien von nicht mehr als 15.000 € für den gesamten Haushalt vorbehalten. Wird diese Schwelle überschritten, erfolgt der Wechsel zum realen Regime automatisch und ist verpflichtend. Das reale Regime ist verpflichtend anzuwenden, wenn die Bruttoeinnahmen 15.000 € überschreiten oder wenn es sich um steuerbefreite Immobilien oder Immobilien mit besonderen Regimen handelt. Allerdings können auch Steuerpflichtige mit Einkünften unter dieser Schwelle freiwillig das reale Regime wählen.
Berechnung des zu versteuernden Einkommens: Pauschalabzug vs. tatsächliche Ausgaben
Der bedeutendste Unterschied zwischen den beiden Regimen betrifft die Methode zur Berechnung des zu versteuernden Einkommens. Beim Mikro-Foncier-Regime wird das Bruttoeinkommen pauschal um 30 % gekürzt, um die vermuteten Ausgaben abzudecken, ohne dass die tatsächlich entstandenen Ausgaben abgezogen werden können. Beim realen Regime ergibt sich das zu versteuernde Einkommen durch den Abzug der tatsächlich entstandenen Ausgaben vom Bruttoeinkommen, wie z. B. Instandhaltungskosten, lokale Steuern oder Hypothekenzinsen.
Erklärungspflichten und Formulare
Die Erklärungspflichten unterscheiden sich zwischen den beiden Regimen deutlich. Beim Mikro-Foncier-Regime ist das Verfahren vereinfacht: Der Steuerpflichtige muss nur das Bruttoeinkommen im Formular 2042 angeben, ohne zusätzliche Dokumente beizufügen. Beim realen Regime ist es Pflicht, das Formular 2044 auszufüllen und einzureichen, wobei die abzugsfähigen Posten genau anzugeben sind. Die Belege müssen mindestens 6 Jahre lang aufbewahrt werden.
Wechsel von einem Regime zum anderen
Der Wechsel vom Mikro-Foncier-Regime zum realen Regime kann automatisch erfolgen, wenn die Bruttoeinnahmen 15.000 € überschreiten, oder auf freiwilliger Basis durch Einreichung des Formulars 2044 vor Ablauf der Erklärungsfrist. Die Option ist für 3 Jahre bindend und gilt für alle Immobilien des Haushalts. Um zum Mikro-Foncier-Regime zurückzukehren, muss das Ende der Dreijahresfrist abgewartet oder der Grund, der das reale Regime verpflichtend machte, entfallen.
Ausschließlichkeit der Regime
Die beiden Regime schließen sich für dasselbe Jahr und denselben Steuerpflichtigen gegenseitig aus. Es ist nicht möglich, frei zwischen den Regimen zu wechseln: Die Wahl ist global und dauerhaft.
Option und Bindungen
Die Option für das reale Regime ist für 3 Jahre bindend und erstreckt sich auf alle Immobilien des Haushalts. Ein Rückwechsel zum Mikro-Foncier-Regime ist vor Ablauf der Dreijahresfrist oder vor dem Wegfall des Ausschlussgrundes nicht möglich.