TL;DR: Das LMNP-Regime (Censi-Bouvard) zeichnet sich durch das Fehlen einer zwingenden Zoneneinteilung, die Unmöglichkeit der Kumulierung mit Steuerermäßigungen für Überseeinvestitionen bei derselben Immobilie und eine globale Steuerermäßigungsgrenze von 10.000 € pro Steuerpflichtigem aus. Im Gegensatz zu anderen Systemen wie Pinel oder Scellier verlangt es keine geografischen Einschränkungen und bietet mehr Flexibilität.
Keine zwingende Zoneneinteilung
Das LMNP-Regime unterwirft die Investition keinen Kriterien der geografischen Zoneneinteilung, anders als Systeme wie Pinel oder Scellier, die die Berechtigung auf bestimmte Zonen beschränken (z. B. Zonen A, B1 oder Gemeinden mit Angebots-Nachfrage-Ungleichgewicht). Das Fehlen dieser Einschränkung ermöglicht es Investoren, den Standort ihrer Immobilie frei zu wählen.
Unvereinbarkeit mit Steuerermäßigungen für Überseeinvestitionen
Ein Steuerpflichtiger kann für dieselbe Immobilie nicht gleichzeitig die LMNP-Steuerermäßigung und die für Überseeinvestitionen vorgesehenen Steuerermäßigungen (Artikel 199 undecies A und 199 undecies B des CGI) in Anspruch nehmen. Diese Regel verhindert einen doppelten steuerlichen Vorteil für ein einziges Objekt.
Globale Obergrenze für Steuerermäßigungen
Sämtliche steuerlichen Vorteile im Zusammenhang mit dem LMNP, einschließlich der in Artikel 199 sexvicies des CGI vorgesehenen Steuerermäßigung, sind auf 10.000 € pro Steuerpflichtigem und pro Jahr begrenzt. Diese Obergrenze gilt unabhängig von der Anzahl oder dem Wert der getätigten Investitionen.
Vergleich mit anderen Regimen
Systeme wie Pinel oder Scellier sehen zusätzliche Einschränkungen vor:
- Zoneneinteilung: Verpflichtung, die Investition in berechtigten Zonen (z. B. angespannte Zonen) zu tätigen.
- Kumulierbarkeit: Möglichkeit der Kumulierung mit anderen Systemen unter bestimmten Bedingungen, aber mit spezifischen Einschränkungen (z. B. keine Kumulierung mit LMNP für Überseeinvestitionen).
- Obergrenzen: Die Steuerermäßigungsgrenzen variieren je nach System (z. B. 63.000 € für Pinel über 9 Jahre).
Flexibilität und Berechnungsgrundlage
Das LMNP ermöglicht eine Berechnungsgrundlage für die Steuerermäßigung von bis zu 300.000 € pro Jahr, die den Kaufpreis der Immobilie, deren Nebengebäude und Sanierungsarbeiten umfasst. Diese Grundlage ist global für das Steuerjahr, selbst bei Kauf mehrerer Immobilien.
Ausschlüsse und Grenzen
Das LMNP-Regime schließt bestimmte Arten von Immobilien oder Situationen aus:
- Wohnungen, die nicht für die gewerbliche Vermietung von möblierten Räumen bestimmt sind.
- Investitionen, die die Bedingungen für Vermietung oder Mindestdauer nicht einhalten.
- Kumulierung mit anderen steuerlichen Vorteilen für dieselbe Immobilie (z. B. Überseeinvestitionen).