Ein Mietverlust (déficit foncier) entsteht, wenn die abzugsfähigen Ausgaben für eine Immobilie die erzielten Mieteinnahmen übersteigen. Dieses System ermöglicht es, das zu versteuernde Einkommen innerhalb bestimmter jährlicher Grenzen zu reduzieren, wobei der Überschuss unter bestimmten Regeln auf die folgenden Jahre übertragen werden kann. Die Anwendung variiert je nachdem, ob es sich um eine „normale“ Immobilie oder um geschützte Kategorien wie denkmalgeschützte Gebäude (monuments historiques) oder Immobilien mit dem Label der Fondation du patrimoine handelt.
Wer kann vom Mietverlust profitieren?
Der Mietverlust betrifft Eigentümer von vermieteten oder zur Vermietung bestimmten Immobilien, unabhängig davon, ob es sich um städtische oder ländliche Immobilien handelt. Die Regeln für die Anrechnung hängen jedoch von der Art der Immobilie ab:
- Bei „normalen“ Immobilien ist der Verlust bis zu einer jährlichen Grenze vom Gesamteinkommen abziehbar, aber nur, wenn er nicht aus Hypothekenzinsen stammt.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden und Immobilien mit Fondation-du-patimoine-Label ist der Verlust ohne Beschränkung vom Gesamteinkommen abziehbar, und der Überschuss kann auf die globalen Einkommen der folgenden 6 Jahre übertragen werden.
Welche Ausgaben führen zu einem Mietverlust?
Abzugsfähige Ausgaben müssen zwei grundlegende Bedingungen erfüllen:
- Sie müssen sich auf Immobilien beziehen, deren Einkünfte unter die Kategorie „Revenus fonciers“ (Mieteinkünfte) fallen.
- Sie müssen für den Erwerb oder Erhalt des Einkommens getätigt werden, wie in den Artikeln 13 und 31 des Code général des impôts (CGI) festgelegt.
Bei „normalen“ Immobilien umfassen die zulässigen Ausgaben:
- Reparatur-, Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten,
- Verwaltungskosten,
- Abschreibungen.
Für denkmalgeschützte Gebäude und Immobilien mit Fondation-du-patimoine-Label gelten vorteilhaftere Regeln, darunter 100 % Abzug für tatsächliche Eigentumskosten sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten.
Wie wird der Mietverlust auf das Einkommen angerechnet?
Der Mietverlust muss im Jahr seines Entstehens deklariert werden und kann je nach Immobilientyp und Art der Ausgaben unterschiedlich angerechnet werden. Für „normale“ Immobilien beträgt die jährliche Abzugsgrenze vom Gesamteinkommen 10.700 €/Jahr, die in bestimmten Fällen auf 15.300 €/Jahr oder 21.400 €/Jahr erhöht werden kann. Der die Jahresgrenze übersteigende Betrag kann auf die Mieteinkünfte der folgenden 10 Jahre übertragen werden.
Was passiert bei Verkauf der Immobilie?
Wird die Immobilie vor Ablauf der Übertragungsfrist für den Mietverlust veräußert, hat der Eigentümer zwei Möglichkeiten:
- auf die Übertragung des verbleibenden Verlusts verzichten oder
- den Anschaffungspreis der Immobilie um den noch nicht abgezogenen Verlustbetrag erhöhen und der Einkommensteuererklärung eine entsprechende Notiz beifügen.
Kumulierung mit anderen Steuervergünstigungen
Für dieselbe Immobilie ist es nicht möglich, die Steuerermäßigung für Überseeinvestitionen mit der Anrechnung des Mietverlusts auf das Gesamteinkommen zu kombinieren. Zudem können Mietverluste aus Vorjahren niemals auf das Gesamteinkommen späterer Jahre angerechnet werden.
Besondere Grenzen für Hypothekenzinsen
Der Teil des Mietverlusts, der ausschließlich aus Hypothekenzinsen stammt, kann nur auf künftige Mieteinkünfte angerechnet werden – nicht auf das Gesamteinkommen.