Zusammenfassung: In Frankreich werden Immobilienwertsteigerungen je nach steuerlichem Wohnsitz des Verkäufers und Art der Immobilie unterschiedlich besteuert. Steuerinländer unterliegen einer Einkommensteuer von 19 %, während Nichtansässige einer Pauschalsteuer und Sozialabgaben unterliegen. Es gibt Befreiungen und Ermäßigungen unter bestimmten Bedingungen.
Wer unterliegt der Besteuerung?
Steuerinländer in Frankreich
Steuerinländer in Frankreich unterliegen einer Einkommensteuer von 19 % auf entgeltlich erzielte Immobilienwertsteigerungen. Diese Steuer gilt nur für entgeltliche Veräußerungen, nicht für Schenkungen oder Erbschaften. Es gibt Befreiungen, wie z. B. für den Hauptwohnsitz, sofern die Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf nicht vermietet wurde.
Steuerliche Nichtansässige
Steuerliche Nichtansässige unterliegen einer Pauschalabgabe auf in Frankreich erzielte Immobilienwertsteigerungen. Diese Abgabe gilt für natürliche Personen, die nicht in Frankreich ansässig sind, für Gesellschaften mit Sitz im Ausland sowie für französische Gesellschaften mit nicht ansässigen Gesellschaftern. Die Pauschalabgabe unterliegt internationalen Steuerabkommen, die die Steuersätze oder -modalitäten ändern können.
Welche Vermögenswerte unterliegen der Besteuerung?
Der Besteuerung unterliegen:
- Bebaute oder unbebaute Grundstücke in Frankreich, einschließlich Immobilienrechte.
- Anteile an immobilienintensiven Gesellschaften (SPI), wenn der Veräußerer kein Ansässiger ist.
- Bauland, auch ohne Bebauung.
Von der Besteuerung ausgenommen sind:
- Der Hauptwohnsitz des Veräußerers, unter bestimmten Bedingungen befreit.
- Wertsteigerungen bei Vermögenswerten, deren gesamter Immobilienwert 61.000 € nicht übersteigt.
Wie berechnet man die steuerpflichtige Wertsteigerung?
Die Bruttowertsteigerung wird als Differenz zwischen dem Veräußerungspreis (abzüglich Verkaufskosten) und dem Kaufpreis (zuzüglich Kaufnebenkosten und Verbesserungskosten) berechnet. Dieses Ergebnis kann durch folgende Faktoren reduziert werden:
- Ein Abschlag für die Besitzdauer: 5 % für jedes Jahr über das zweite Jahr hinaus.
- Ein fester Abschlag von 915 € auf die jährliche Gesamtwertsteigerung.
Welche Steuersätze gelten?
Für Steuerinländer
- Einkommensteuer: 19 %.
- Sozialabgaben: anwendbare Sätze (CSG, CRDS, Solidaritätsabgabe).
Für Nichtansässige
- Pauschalabgabe: variabler Satz gemäß den Steuerabkommen.
- Sozialabgaben: grundsätzlich pauschaler Satz, reduziert auf 7,5 % für Nichtansässige, die unter die EU-Verordnung 883/2004 fallen.
- Steuer auf hohe Wertsteigerungen: gilt für den Betrag, der eine bestimmte Schwelle übersteigt.
Erklärungspflichten
Auch bei Befreiung kann eine spezifische Erklärungspflicht bestehen. Nichtansässige müssen die Erklärung und Zahlung der Pauschalabgabe zum Zeitpunkt der Veräußerung vornehmen, in der Regel über einen steuerlichen Vertreter in Frankreich oder direkt bei der Verwaltung.