TLDR: Sie berechnen den Veräußerungsgewinn unter Berücksichtigung des Veräußerungspreises, des Anschaffungspreises sowie der zulässigen Kosten oder Aufwendungen. Eine Steuerbefreiung kann bei der ersten Veräußerung einer Wohnung, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, Anwendung finden, wenn Sie innerhalb von vierundzwanzig Monaten den gesamten oder einen Teil des Veräußerungspreises in den Kauf oder Bau Ihrer Hauptwohnung reinvestieren.
Die Berechnung des Veräußerungsgewinns
Sie ermitteln den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, indem Sie den Anschaffungspreis vom Veräußerungspreis abziehen.
Der Veräußerungspreis wird um die Steuern und Kosten gemindert, die der Verkäufer anlässlich des Verkaufs getragen hat. Der Anschaffungspreis kann um bestimmte Anschaffungskosten sowie um Aufwendungen für Bau, Wiederaufbau, Erweiterung, Renovierung oder Verbesserung erhöht werden, vorbehaltlich der geltenden Bedingungen.
Der Veräußerungsgewinn entspricht daher nicht unbedingt lediglich der Differenz zwischen dem Preis, zu dem Sie die Zweitwohnung gekauft haben, und dem Preis, zu dem Sie sie weiterverkaufen.
Eine mögliche Steuerbefreiung im Fall einer Reinvestition
Bei der ersten Veräußerung einer Wohnung, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, können Sie eine Steuerbefreiung in Anspruch nehmen, wenn Sie den Verkaufspreis unter der Bedingung in den Kauf oder Bau einer Wohnung reinvestieren, die als Ihre Hauptwohnung bestimmt ist.
Die Reinvestition kann vollständig oder teilweise erfolgen. Betrifft sie einen Bau, kann der reinvestierte Betrag den Anschaffungspreis des Grundstücks und die Baukosten umfassen, sofern Sie diese Beträge nachweisen können.
Die Frist von vierundzwanzig Monaten
Sie müssen die Reinvestition innerhalb von vierundzwanzig Monaten nach der Veräußerung der Zweitwohnung vornehmen.
Bei einem Bau müssen die Aufwendungen für das Grundstück und die Arbeiten spätestens bei Ablauf dieser Frist nachgewiesen werden.
Wenn die tatsächlich vorgenommene Reinvestition geringer ist als der vorgesehene Betrag
Wenn Sie letztlich einen geringeren Betrag reinvestieren als den für die Steuerbefreiung angegebenen, müssen Sie eine berichtigende Erklärung abgeben. In dieser Erklärung ist der Anteil des Veräußerungsgewinns anzugeben, der steuerpflichtig bleibt; außerdem ist die entsprechende Steuer zu entrichten.
Der steuerpflichtige Anteil muss ebenfalls in der zusammenfassenden Einkommenserklärung angegeben werden.
Für die Hauptwohnung gilt eine gesonderte Regelung
Der Verkauf einer Immobilie, die Ihre Hauptwohnung darstellt, unterliegt einer anderen Steuerbefreiungsregelung als der Verkauf einer Zweitwohnung.