El déficit inmobiliario se produce cuando los gastos deducibles relacionados con un inmueble superan los ingresos por alquiler percibidos. Este mecanismo permite reducir la renta imponible global dentro de límites anuales específicos, con la posibilidad de transferir el excedente a los años siguientes según reglas precisas. Su aplicación varía según si el inmueble es "ordinario" o pertenece a categorías protegidas, como los monuments historiques o los inmuebles con etiqueta Fondation du patrimoine.
¿Quién puede beneficiarse del déficit inmobiliario?
El déficit inmobiliario afecta a los propietarios de inmuebles alquilados o destinados al alquiler, sin distinción entre inmuebles urbanos o rurales. Sin embargo, las reglas de imputación difieren según la tipología del inmueble:
- Para los inmuebles "ordinarios", el déficit es deducible de la renta global dentro de un límite anual, pero solo si proviene de gastos distintos a los intereses de préstamos hipotecarios.
- Para los monuments historiques y los inmuebles con etiqueta Fondation du patrimoine, el déficit es imputable sin límites a la renta global, con posibilidad de transferir el excedente a las rentas globales de los 6 años siguientes.
¿Qué gastos generan un déficit inmobiliario?
Los gastos deducibles deben cumplir dos condiciones fundamentales:
- Referirse a inmuebles cuyos ingresos estén gravados en la categoría revenus fonciers (rentas inmobiliarias).
- Haber sido realizados para la adquisición o conservación del ingreso, según lo previsto en los artículos 13 y 31 del Code général des impôts (CGI).
Para los inmuebles "ordinarios", los gastos admisibles incluyen:
- Trabajos de reparación, mantenimiento y mejora.
- Gastos de gestión y amortizaciones.
Para los monuments historiques y los inmuebles con etiqueta Fondation du patrimoine, las reglas son más ventajosas, con deducciones al 100% para gastos reales de propiedad, reparación y mantenimiento.
¿Cómo se imputa el déficit inmobiliario a la renta?
El déficit inmobiliario debe declararse en el año en que se produce y puede imputarse según reglas distintas, dependiendo de la tipología del inmueble y la naturaleza de los gastos. Para los inmuebles "ordinarios", el límite anual de deducción de la renta global es de:
- 10.700 €/año (límite estándar).
- 15.300 €/año o 21.400 €/año en casos específicos.
El excedente que supere el límite anual puede transferirse a las rentas inmobiliarias de los 10 años siguientes.
¿Qué ocurre en caso de venta del inmueble?
Si el inmueble se vende antes de que finalice el período de transferencia del déficit, el propietario tiene dos opciones:
- Renunciar a la transferencia del déficit residual.
- Incrementar el precio de adquisición del inmueble con la parte del déficit aún no deducido, adjuntando una nota a la declaración de la renta.
Acumulación con otras ventajas fiscales
No es posible acumular, para el mismo inmueble:
- La reducción de impuestos por inversiones en ultramar.
- La imputación del déficit inmobiliario a la renta global.
Además, los déficits inmobiliarios de años anteriores nunca pueden imputarse a la renta global de los años siguientes.
Límites específicos para los intereses de préstamos hipotecarios
La parte del déficit inmobiliario que proviene exclusivamente de intereses de préstamos hipotecarios solo puede imputarse a las rentas inmobiliarias de los años siguientes, sin posibilidad de deducción en la renta global.