TLDR: En Francia, las plusvalías inmobiliarias se gravan de manera diferenciada según la residencia fiscal del vendedor y el tipo de bien. Los residentes fiscales están sujetos a un impuesto sobre la renta del 19%, mientras que los no residentes están sujetos a un gravamen fijo y a cotizaciones sociales. Existen exenciones y reducciones según condiciones específicas.
¿Quién está sujeto a imposición?
Residentes fiscales en Francia
Los residentes fiscales en Francia están sujetos a un impuesto sobre la renta del 19% sobre las plusvalías inmobiliarias realizadas a título oneroso. Este impuesto solo se aplica a las cesiones a título oneroso, excluyendo por tanto las donaciones y las herencias. Existen exenciones, como la de la residencia principal, siempre que el bien no haya sido alquilado en los años previos a la venta.
No residentes fiscales
Los no residentes fiscales están sujetos a un gravamen fijo sobre las plusvalías inmobiliarias de fuente francesa. Este gravamen se aplica a personas físicas no residentes en Francia, sociedades con sede en el extranjero y sociedades francesas con socios no residentes. El gravamen fijo está sujeto a convenios fiscales internacionales que pueden modificar las tasas o las modalidades de imposición.
¿Qué bienes están sujetos a imposición?
Están sujetos a imposición:
- Los inmuebles edificados o no edificados situados en Francia, incluidos los derechos inmobiliarios.
- Las participaciones en sociedades de predominio inmobiliario (SPI) cuando el cedente es un no residente.
- Los terrenos edificables, incluso en ausencia de construcción.
Están exentos de imposición:
- La residencia principal del cedente, exenta bajo condiciones específicas.
- Las plusvalías realizadas sobre bienes cuyo valor global del patrimonio inmobiliario no supere los 61.000 €.
¿Cómo calcular la plusvalía imponible?
La plusvalía bruta se calcula como la diferencia entre el precio de cesión (disminuido por los gastos de venta) y el precio de adquisición (aumentado por los gastos de adquisición y los gastos de mejora). Este resultado puede reducirse mediante:
- Una reducción por duración de tenencia: 5% por cada año más allá del segundo.
- Una reducción fija de 915 € sobre el total anual de las plusvalías.
¿Cuáles son las tasas aplicables?
Para residentes fiscales
- Impuesto sobre la renta: 19%.
- Cotizaciones sociales: tasas aplicadas (CSG, CRDS, aportación de solidaridad).
Para no residentes
- Gravamen fijo: tasa variable según los convenios fiscales.
- Cotizaciones sociales: tasa fija aplicada en principio, reducida al 7,5% para los no residentes cubiertos por el Reglamento UE 883/2004.
- Impuesto sobre plusvalías elevadas: se aplica sobre la fracción que supere un determinado umbral.
Obligaciones declarativas
Incluso en caso de exención, puede subsistir una obligación declarativa específica. Para los no residentes, la declaración y el pago del gravamen fijo deben realizarse en el momento de la cesión, generalmente a través de un representante fiscal en Francia o directamente ante la administración.