TLDR: Calcula la ganancia patrimonial teniendo en cuenta el precio de transmisión, el precio de adquisición y los gastos o desembolsos admitidos. Puede aplicarse una exención en la primera transmisión de una vivienda distinta de tu residencia habitual si reinviertes todo o parte del precio en la compra o construcción de tu residencia habitual en un plazo de veinticuatro meses.
El cálculo de la ganancia patrimonial
Determinas la ganancia patrimonial imponible restando el precio de adquisición del precio de transmisión.
El precio de transmisión se reduce en los impuestos y gastos soportados por el vendedor con motivo de la venta. El precio de adquisición puede incrementarse con determinados gastos de adquisición, así como con los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación, renovación o mejora, con sujeción a las condiciones aplicables.
Por tanto, la ganancia patrimonial no corresponde necesariamente a la simple diferencia entre el precio al que compraste la segunda residencia y el precio al que la vuelves a vender.
Una posible exención en caso de reinversión
En la primera transmisión de una vivienda distinta de tu residencia habitual, puedes beneficiarte de una exención condicionada a la reinversión del precio de venta en la compra o construcción de una vivienda destinada a convertirse en tu residencia habitual.
La reinversión puede ser total o parcial. Cuando se refiere a una construcción, el importe reinvertido puede incluir el precio de adquisición del terreno y el coste de la construcción, siempre que puedas justificar dichos importes.
El plazo de veinticuatro meses
Debes realizar la reinversión en los veinticuatro meses siguientes a la transmisión de la segunda residencia.
En el caso de una construcción, los gastos correspondientes al terreno y a las obras deben justificarse como máximo al finalizar dicho plazo.
Si la reinversión realizada es inferior al importe previsto
Si finalmente reinviertes una cantidad inferior a la declarada para obtener la exención, debes presentar una declaración rectificativa. Esta declaración indica la parte de la ganancia patrimonial que sigue siendo imponible y debe acompañarse del pago del impuesto correspondiente.
La parte imponible también debe incluirse en la declaración general de la renta.
La residencia habitual está sujeta a un régimen distinto
La venta de un inmueble que constituya tu residencia habitual está sujeta a un régimen de exención distinto del aplicable a la venta de una segunda residencia.