TLDR: La diferencia entre el régimen micro-foncier y el régimen real radica en el umbral de aplicación, los métodos de cálculo de la base imponible, las obligaciones declarativas y la posibilidad de opción. El régimen micro-foncier se aplica a los contribuyentes con ingresos brutos anuales no superiores a 15.000 €, prevé una reducción forfaitaria del 30% sin deducción de los gastos reales y requiere una declaración simplificada. El régimen real permite la deducción de los gastos efectivamente soportados, pero impone una declaración detallada con la obligación de conservar los justificantes.
Umbrales y condiciones de aplicación
Los dos regímenes se diferencian por el umbral de ingresos brutos anuales. El régimen micro-foncier está reservado a los contribuyentes con ingresos brutos por bienes inmuebles que no superen los 15.000 € para todo el núcleo familiar. Superado este umbral, el paso al régimen real se vuelve automático y obligatorio. El régimen real se aplica obligatoriamente cuando los ingresos brutos superan los 15.000 € o en presencia de inmuebles exentos o sujetos a regímenes especiales. Sin embargo, incluso los contribuyentes con ingresos inferiores a este umbral pueden optar voluntariamente por el régimen real.
Cálculo de la base imponible: reducción vs. gastos reales
La diferencia más relevante entre los dos regímenes se refiere al método de cálculo de los ingresos imponibles. En el régimen micro-foncier, los ingresos brutos están sujetos a una reducción forfaitaria del 30% para cubrir los gastos presuntos, sin posibilidad de deducir los gastos efectivamente soportados. En el régimen real, los ingresos imponibles se obtienen restando de los ingresos brutos los gastos efectivamente soportados, como gastos de mantenimiento, impuestos locales o intereses de hipotecas.
Obligaciones declarativas y módulos
Los trámites declarativos varían significativamente entre los dos regímenes. En el régimen micro-foncier, el procedimiento es simplificado: el contribuyente solo debe indicar los ingresos brutos en el formulario 2042, sin adjuntar documentos adicionales. En el régimen real, es obligatorio completar y presentar el formulario 2044, con la indicación precisa de los conceptos deducibles. Los justificantes deben conservarse durante al menos 6 años.
Paso de un régimen a otro
El paso del régimen micro-foncier al régimen real puede ocurrir automáticamente, si los ingresos brutos superan los 15.000 €, o por opción voluntaria, presentando el formulario 2044 antes de la fecha límite de la declaración. La opción es vinculante durante 3 años y se aplica a todos los inmuebles del núcleo familiar. Para volver al régimen micro-foncier, es necesario esperar a que finalice el trienio o a que cese la causa que hizo obligatorio el régimen real.
Exclusividad de los regímenes
Los dos regímenes son mutuamente excluyentes para el mismo año y el mismo contribuyente. No es posible alternar los regímenes libremente: la elección es global y duradera.
Opción y restricciones
La opción por el régimen real es vinculante durante 3 años y se extiende a todos los inmuebles del núcleo familiar. No es posible volver al régimen micro-foncier antes de la finalización del trienio o del cese de la causa de exclusión.