TLDR: El régimen LMNP (Censi-Bouvard) se distingue por la ausencia de zonificación obligatoria, la imposibilidad de acumularlo con las reducciones de impuestos para ultramar en una misma vivienda y un límite global de reducción fiscal de 10.000 € por contribuyente. A diferencia de otros dispositivos como el Pinel o el Scellier, no impone restricciones geográficas y ofrece mayor flexibilidad.
Ausencia de zonificación obligatoria
El régimen LMNP no somete la inversión a criterios de zonificación geográfica, a diferencia de dispositivos como el Pinel o el Scellier, que limitan la elegibilidad a zonas específicas (ej.: zonas A, B1 o municipios con desequilibrio oferta-demanda). Esta ausencia de restricciones permite a los inversores elegir libremente la ubicación de su propiedad.
Incompatibilidad con las reducciones de impuestos para ultramar
Un contribuyente no puede acumular, para una misma vivienda, la reducción de impuestos LMNP con las previstas para inversiones en alquiler realizadas en ultramar (artículos 199 undecies A y 199 undecies B del CGI). Esta norma evita un doble beneficio fiscal sobre un mismo bien.
Límite global de reducción de impuestos
El conjunto de las ventajas fiscales vinculadas al LMNP, incluidas las reducciones de impuestos previstas en el artículo 199 sexvicies del CGI, está limitado a 10.000 € por contribuyente y por año. Este límite se aplica independientemente del número o del valor de las inversiones realizadas.
Comparación con otros regímenes
Regímenes como el Pinel o el Scellier imponen restricciones adicionales:
- Zonificación: Obligación de ubicar la inversión en zonas elegibles (ej.: zonas tensionadas).
- Acumulabilidad: Posibilidad de acumular con otros dispositivos bajo condiciones, pero con restricciones específicas (ej.: no acumulación con el LMNP para ultramar).
- Límites: Los límites de reducción de impuestos varían según el régimen (ej.: 63.000 € para el Pinel en 9 años).
Flexibilidad y base de cálculo
El LMNP permite una base de cálculo de la reducción de impuestos limitada a 300.000 € por año, que incluye el precio de adquisición de la vivienda, sus dependencias y las obras de rehabilitación. Esta base es global para el año de imposición, incluso en caso de adquisición de varias viviendas.
Exclusiones y límites
El régimen LMNP excluye ciertos tipos de bienes o situaciones:
- Viviendas no destinadas al alquiler amueblado no profesional.
- Inversiones que no respeten las condiciones de puesta en alquiler o de duración mínima.
- Acumulación con otras ventajas fiscales para el mismo bien (ej.: ultramar).