TLDR: El régimen micro-foncier se aplica de oficio si tu ingreso bruto fonciero anual no supera los 15.000 €, pero excluye los bienes que se benefician de regímenes especiales (p. ej., Duflot, Pinel, Scellier, Borloo antiguo, Cosse), los monumentos históricos o etiquetados por la Fondation du patrimoine, así como las participaciones en FPI sin alquiler en bruto. Impone una deducción forfaitaria del 30 % sin deducción adicional y prohíbe la constatación de déficits fonciers durante su aplicación, salvo el traslado de déficits anteriores.
Límite de ingreso bruto fonciero
El régimen micro-foncier está reservado a los contribuyentes cuyo ingreso bruto fonciero anual total no supere los 15.000 €. Por encima de este umbral, el régimen real se aplica obligatoriamente.
Exclusiones relacionadas con regímenes especiales
No puedes beneficiarte del régimen micro-foncier si alquilas bienes elegibles para dispositivos derogatorios como:
- Inversiones locativas intermedias (Duflot, Pinel);
- Dispositivos Scellier, Besson, Robien, Périssol;
- Viviendas convencionadas con la ANAH (Borloo antiguo, Cosse);
- Reducciones de impuestos por residencias turísticas o trabajos en alojamientos turísticos.
La exclusión se aplica únicamente durante el período en el que se solicita el beneficio de estos regímenes.
Exclusiones relacionadas con el patrimonio histórico o etiquetado
El régimen también está excluido para:
- Los inmuebles clasificados o inscritos como monumentos históricos;
- Los bienes que hayan recibido el sello de la Fondation du patrimoine, si solicitas el beneficio del régimen derogatorio del artículo 156, 3° del CGI.
Exclusiones relacionadas con las participaciones en FPI
El régimen micro-foncier no se aplica a las participaciones en fondos de inversión inmobiliaria (FPI) si no eres propietario de un inmueble alquilado en bruto.
Deducción forfaitaria y ausencia de deducciones
Bajo este régimen, tu ingreso neto fonciero imponible se calcula mediante una deducción forfaitaria del 30 % sobre el ingreso bruto. Esta deducción cubre el conjunto de los gastos y prohíbe cualquier deducción específica (obras, intereses de préstamos, etc.).
Prohibición de constatar déficits fonciers
No puedes constatar déficits fonciers durante la aplicación del régimen micro-foncier. Sin embargo, los déficits anteriores (constatados antes de la adopción del régimen y aún transferibles al 1 de enero del primer año de aplicación) pueden seguir imputándose al ingreso neto fonciero, dentro del límite de los 10 años siguientes, según las normas de derecho común.
Ámbito de aplicación general
El régimen se aplica a todos los contribuyentes cuyos ingresos fonciers (directos o indirectos) sean gravables en la categoría de ingresos fonciers, salvo las exclusiones expresamente previstas por la ley.