TLDR: Los locales de uso mixto están sujetos a normas fiscales distintas según su afectación. El impuesto sobre la vivienda se aplica únicamente si el local forma parte de la vivienda personal. Para el IFPB, solo la parte destinada a vivienda puede beneficiarse de exenciones. El tipo reducido de IVA (10 %) se aplica a la totalidad del local si al menos el 50 % de la superficie está afectada a vivienda. El valor locativo catastral y las ventajas fiscales (Scellier, Robien, CITE) requieren una distribución forfaitaria de las superficies.
Impuesto sobre la vivienda
Los locales de uso mixto están sujetos al impuesto sobre la vivienda únicamente si forman parte de la vivienda personal del contribuyente. En cambio, si están sujetos al impuesto profesional y no forman parte de la vivienda personal, quedan excluidos.
Los garajes de uso mixto (profesional y personal) están exentos del impuesto sobre la vivienda si el uso personal tiene carácter accesorio.
Impuesto sobre bienes inmuebles construidos (IFPB)
Solo la parte del local afectada a vivienda puede beneficiarse de una exención del IFPB, siempre que esté destinada a alojamiento y se utilice con fines personales o familiares. Las dependencias (sótanos, garajes, etc.) están incluidas en esta exención si están vinculadas a la parte habitacional.
Valor locativo catastral
Para un local de uso mixto, el valor locativo catastral debe determinarse por separado para la parte habitacional y la parte profesional. Las estancias de uso mixto (por ejemplo: salón utilizado como despacho) se consideran profesionales.
La distribución del valor locativo entre uso habitacional y profesional también se aplica a los locales de uso mixto, con deducción del valor locativo de las estancias de uso exclusivamente profesional o mixto.
IVA en obras
El tipo reducido de IVA (10 %) se aplica a la totalidad de las obras de renovación, mejora o mantenimiento en un local de uso mixto si al menos el 50 % de la superficie total está afectada a vivienda. Esta norma se refiere a obras en locales terminados desde hace más de dos años.
Ventajas fiscales específicas
Para el crédito fiscal por la transición energética (CITE), los gastos realizados en un local de uso mixto solo se tienen en cuenta en la fracción correspondiente a la superficie afectada a vivienda. La distribución se realiza de forma forfaitaria en función de las superficies.
En el marco de los dispositivos Scellier o Robien, un local de uso mixto puede beneficiarse de la ventaja fiscal únicamente si al menos el 75 % de su superficie total está afectada a vivienda. La distribución de las superficies debe justificarse con una nota anexa.
Normas de evaluación para el valor locativo
Un elemento de uso mixto se evalúa:
- según las normas aplicables a los locales comerciales, si está afectado tanto a una actividad comercial o artesanal como a otro uso;
- según las normas previstas para los locales profesionales, si está afectado indistintamente a un uso profesional y a vivienda.