TLDR: Puede acogerse al régimen microfoncier si sus ingresos inmobiliarios brutos totales no superan los 15.000 € y si no posee bienes o participaciones sujetos a determinadas exclusiones. Existen reglas particulares que afectan especialmente a los socios de sociedades inmobiliarias y a los titulares de participaciones de FPI.
Condiciones generales
El régimen microfoncier se aplica a los ingresos inmobiliarios directos o indirectos imponibles dentro de la categoría de los ingresos inmobiliarios. Los ingresos inmobiliarios brutos totales de su unidad familiar fiscal no deben superar los 15.000 € correspondientes al año de imposición.
No obstante, no puede utilizar este régimen si alquila bienes que se benefician de determinados regímenes fiscales especiales. La enumeración de estas exclusiones depende de las categorías previstas por la ley y no debe ampliarse a todos los mecanismos especiales.
Socios de sociedades y titulares de participaciones de FPI
Puede acogerse al régimen microfoncier como socio persona física de una sociedad transparente contemplada en el artículo 1655 ter del CGI, en particular una sociedad inmobiliaria de copropiedad o una sociedad de atribución, si usted alquila directamente el inmueble sin amueblar.
El régimen también puede aplicarse al socio persona física de una sociedad cuyos resultados tributan conforme al artículo 8 del CGI, cuando dicha sociedad alquila inmuebles sin amueblar y no está sujeta al impuesto sobre sociedades debido a su forma, su actividad o una opción. También debe ser propietario de al menos un inmueble alquilado sin amueblar.
Los titulares de participaciones de fondos de inversión inmobiliaria (FPI) también pueden estar concernidos. Cuando sus únicos ingresos inmobiliarios proceden de participaciones de FPI que no se benefician de regímenes especiales, puede declarar directamente su parte proporcional de los ingresos netos en la declaración n.º 2042.
Bienes y mecanismos que pueden excluir el régimen
El régimen microfoncier no se aplica cuando usted, o un miembro de su unidad familiar fiscal, posee determinados bienes o determinadas participaciones sujetas, en particular, a regímenes especiales relativos a:
- determinados monumentos históricos y bienes asimilados;
- determinadas viviendas que se benefician de deducciones específicas o amortizaciones previstas por la legislación fiscal;
- determinadas participaciones de sociedades que poseen bienes sujetos a un régimen excluido;
- los mecanismos de amortización «Robien SCPI» y «Borloo SCPI»;
- determinadas viviendas que se benefician del mecanismo «Loc’Avantages».
Estas exclusiones se aplican durante el período en el que se solicita el beneficio del mecanismo excepcional o de la deducción específica. Los extractos disponibles no permiten establecer una lista exhaustiva de todos los regímenes afectados.
Por el contrario, el beneficio de las reducciones fiscales «Scellier», «Duflot», «Pinel», «Denormandie» o «Malraux» no impide, por sí solo, la aplicación del régimen microfoncier. No obstante, determinadas deducciones específicas vinculadas a los alquileres en el sector intermedio o en zonas de revitalización rural no son aplicables cuando los ingresos netos inmobiliarios se determinan conforme a este régimen.
Declaración y cálculo de los ingresos
Debe declarar sus ingresos inmobiliarios brutos en la declaración general n.º 2042. Está exento de presentar la declaración adicional de ingresos inmobiliarios n.º 2044.
Los ingresos netos inmobiliarios imponibles se calculan automáticamente después de aplicar una reducción a tanto alzado del 30 % en concepto de gastos. Por tanto, no puede deducir por separado sus gastos reales en el marco del régimen microfoncier.
Salida del régimen y déficits anteriores
El régimen microfoncier y el régimen real son incompatibles entre sí. Puede optar por el régimen real dentro del plazo previsto para presentar la declaración n.º 2042 correspondiente al año de que se trate.
El régimen real pasa a ser aplicable automáticamente si se produce una causa de exclusión o si sus ingresos superan los 15.000 €. La presentación posterior de una declaración n.º 2044 no basta necesariamente, por sí sola, para acreditar una nueva opción por el régimen real.
El régimen microfoncier no permite generar nuevos déficits inmobiliarios. En cambio, los déficits inmobiliarios generados antes del primer año de aplicación del régimen microfoncier y que todavía puedan imputarse pueden seguir imputándose conforme a las normas generales, sobre los ingresos inmobiliarios de los diez años siguientes.