TLDR: Los trabajos deducibles de los ingresos por bienes inmuebles en Francia incluyen reparaciones, mantenimiento, mejoras, indemnizaciones por desahucio, gastos de alojamiento temporal y trabajos subvencionados para bienes culturales. Quedan excluidos los gastos por trabajos en un contrato de venta de inmueble a rehabilitar (VIR), aquellos vinculados a reducciones fiscales específicas y los trabajos de reconstrucción o ampliación.
Trabajos deducibles
Los trabajos deducibles de los ingresos por bienes inmuebles incluyen:
- Reparaciones, mantenimiento y mejoras: trabajos ordinarios como el reemplazo de carpinterías dañadas o la pintura.
- Indemnizaciones por desahucio: para reubicar el inmueble en mejores condiciones.
- Gastos de alojamiento temporal: del inquilino durante las obras, si están justificados por una gestión normal del patrimonio.
- Trabajos subvencionados: para bienes culturales, con la obligación de añadir la subvención a los ingresos imponibles.
Trabajos no deducibles
No son deducibles los siguientes trabajos:
- Trabajos en un contrato de venta de inmueble a rehabilitar (VIR).
- Gastos por los que se beneficia de reducciones fiscales específicas, como "Malraux", "Duflot/Pinel", residencias turísticas.
- Trabajos de reconstrucción o ampliación, considerados gastos de capital.
- Intervenciones para reocupar el inmueble tras un período de alquiler.
¿Quién puede deducir los gastos por trabajos?
La deducción de gastos está reservada a los propietarios que perciben ingresos por bienes inmuebles derivados del alquiler de inmuebles. Sin embargo, existen excepciones y límites importantes:
- El nudo propietario (usufructuario) no puede deducir los gastos incurridos en trabajos.
- El propietario que reocupe el inmueble tras un período de alquiler pierde el derecho a la deducción por trabajos posteriores.
Documentos necesarios para la deducción
Todos los gastos deducidos deben estar debidamente documentados. Los justificantes requeridos incluyen:
- Facturas detalladas de materiales y mano de obra, con indicación de importes, nombres y direcciones.
- Recibos de la URSSAF por los salarios pagados a los obreros, con el nombre del empleador y del trabajador, importe del salario y dirección del inmueble objeto de las obras.
- Para trabajos en condominio, la deducción solo se permite en el año en que el síndico paga efectivamente a los proveedores.
Normas transitorias para los años 2018 y 2019
Para los trabajos pagados en los años 2018 y 2019, se introdujeron normas transitorias específicas:
- En 2018, los gastos son deducibles íntegramente en el año de pago.
- En 2019, la deducción se calcula promediando los gastos pagados en 2018 y 2019.
Incompatibilidad con otras ventajas fiscales
Los gastos por trabajos no pueden deducirse de los ingresos por bienes inmuebles si ya se utilizan para beneficiarse de reducciones fiscales, como:
- "Malraux": para la rehabilitación de inmuebles en zonas protegidas.
- "Duflot/Pinel": para inversiones en alquileres con alquileres moderados.
- Residencias turísticas: ventajas para inmuebles destinados al turismo.