TLDR: Calcoli la plusvalenza tenendo conto del prezzo di cessione, del prezzo di acquisto e delle spese o dei costi ammessi. Può applicarsi un’esenzione in occasione della prima cessione di un’abitazione diversa dalla tua abitazione principale se reinvesti tutto o parte del prezzo nell’acquisto o nella costruzione della tua abitazione principale entro ventiquattro mesi.
Il calcolo della plusvalenza
Determini la plusvalenza imponibile sottraendo il prezzo di acquisto dal prezzo di cessione.
Il prezzo di cessione è ridotto delle imposte e delle spese sostenute dal venditore in occasione della vendita. Il prezzo di acquisto può essere aumentato di alcune spese di acquisto e delle spese di costruzione, ricostruzione, ampliamento, ristrutturazione o miglioramento, nel rispetto delle condizioni applicabili.
La plusvalenza non corrisponde quindi necessariamente alla semplice differenza tra il prezzo al quale hai acquistato la seconda casa e il prezzo al quale la rivendi.
Una possibile esenzione in caso di reinvestimento
In occasione della prima cessione di un’abitazione diversa dalla tua abitazione principale, puoi beneficiare di un’esenzione a condizione di reinvestire il prezzo di vendita nell’acquisto o nella costruzione di un’abitazione destinata a diventare la tua abitazione principale.
Il reinvestimento può essere totale o parziale. Quando riguarda una costruzione, l’importo reinvestito può comprendere il prezzo di acquisto del terreno e il costo della costruzione, a condizione di poter giustificare tali importi.
Il termine di ventiquattro mesi
Devi effettuare il reinvestimento entro ventiquattro mesi dalla cessione della seconda casa.
Per una costruzione, le spese relative al terreno e ai lavori devono essere giustificate al più tardi alla scadenza di tale termine.
Se il reinvestimento effettuato è inferiore all’importo previsto
Se alla fine reinvesti una somma inferiore a quella dichiarata per ottenere l’esenzione, devi presentare una dichiarazione rettificativa. Questa dichiarazione indica la quota della plusvalenza che resta imponibile ed è accompagnata dal pagamento della relativa imposta.
La quota imponibile deve inoltre essere riportata nella dichiarazione complessiva dei redditi.
L’abitazione principale è soggetta a un regime distinto
La vendita di un immobile che costituisce la tua abitazione principale è soggetta a un regime di esenzione distinto da quello applicabile alla vendita di una seconda casa.