TLDR: La differenza tra LMNP e LMP riguarda il regime fiscale delle plusvalenze, la possibilità di rateizzazione o esenzione e la gestione dei deficit. I LMP beneficiano di agevolazioni fiscali come la rateizzazione delle plusvalenze e l’esenzione in determinate condizioni, mentre i LMNP sono soggetti a tassazione ordinaria senza tali vantaggi.
Regime fiscale delle plusvalenze
I LMNP sono soggetti al regime delle plusvalenze private, senza possibilità di esenzione o rateizzazione. I LMP, invece, beneficiano del regime delle plusvalenze professionali, con opzioni di rateizzazione su 3 o 10 anni e, in alcuni casi, di esenzione se l’attività è esercitata da almeno 5 anni e i ricavi rientrano nelle soglie previste (90.000 € o 250.000 € a seconda del tipo di locazione).
Gestione dei deficit
Solo i LMP possono imputare i deficit derivanti da spese preparatorie in modo frazionato nei primi 3 anni di attività. I LMNP non possono compensare tali deficit con altri redditi.
Condizioni per l’esenzione delle plusvalenze
I LMP possono beneficiare dell’esenzione delle plusvalenze se l’attività è esercitata da almeno 5 anni e i ricavi annui non superano 90.000 € (per locazioni dirette) o 250.000 € (per locazioni indirette). I LMNP non possono beneficiare di tale esenzione.
Rateizzazione delle plusvalenze
I LMP possono rateizzare il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze su un periodo di 3 anni (regola generale) o 10 anni per operazioni di riconversione aziendale approvate. I LMNP non hanno questa possibilità e sono soggetti a tassazione ordinaria.
Impegno di locazione
I LMNP devono produrre un impegno scritto a locare l’immobile in meublé (arredato) per 9 anni a decorrere dalla data di effetto del contratto. Questo impegno deve includere i dati del proprietario, dell’immobile e dell’esercente.
Differenze chiave
Una differenza fondamentale tra i due regimi riguarda la gestione dei deficit. I LMP possono imputare i deficit derivanti da spese sostenute prima dell’avvio della locazione per un terzo all’anno nei primi tre anni di attività. Questa possibilità è riservata alle attività esercitate a titolo professionale (LMP) e non si applica ai LMNP.