TLDR: Potete rientrare nel regime micro-fondiario se i vostri redditi fondiari lordi totali non superano 15.000 € e se non possedete beni o quote soggetti a determinate esclusioni. Regole particolari riguardano in particolare gli associati di società immobiliari e i titolari di quote di FPI.
Condizioni generali
Il regime micro-fondiario si applica ai redditi fondiari diretti o indiretti imponibili nella categoria dei redditi fondiari. Il reddito fondiario lordo totale del vostro nucleo fiscale non deve superare 15.000 € per l’anno d’imposta.
Tuttavia, non potete utilizzare questo regime se date in locazione beni che beneficiano di determinati regimi fiscali speciali. L’elencazione di queste esclusioni dipende dalle categorie previste dalla legge e non deve essere estesa a tutti i dispositivi speciali.
Associati di società e titolari di quote di FPI
Potete rientrare nel regime micro-fondiario in qualità di associato persona fisica di una società trasparente prevista dall’articolo 1655 ter del CGI, in particolare una società immobiliare di comproprietà o una società di assegnazione, se l’immobile è dato direttamente in locazione non ammobiliata da voi.
Il regime può riguardare anche l’associato persona fisica di una società i cui risultati sono tassati ai sensi dell’articolo 8 del CGI, quando tale società dà in locazione immobili non ammobiliati e non è soggetta all’imposta sulle società in ragione della sua forma, della sua attività o di un’opzione. Dovete inoltre essere proprietari di almeno un immobile dato in locazione non ammobiliata.
Possono essere interessati anche i titolari di quote di fondi di investimento immobiliare (FPI). Quando i vostri soli redditi fondiari provengono da quote di FPI che non beneficiano di regimi speciali, potete dichiarare direttamente la vostra quota di reddito netto nella dichiarazione n. 2042.
Beni e dispositivi che possono escludere il regime
Il regime micro-fondiario non si applica quando voi, o un membro del vostro nucleo fiscale, detenete determinati beni o determinate quote soggetti in particolare a regimi speciali riguardanti:
- alcuni monumenti storici e beni assimilati;
- alcuni alloggi che beneficiano di deduzioni specifiche o di ammortamenti previsti dalla legislazione fiscale;
- alcune quote di società che detengono beni soggetti a un regime escluso;
- i dispositivi di ammortamento « Robien SCPI » e « Borloo SCPI »;
- alcuni alloggi che beneficiano del dispositivo « Loc’Avantages ».
Tali esclusioni si applicano durante il periodo nel corso del quale viene richiesto il beneficio del dispositivo derogatorio o della deduzione specifica. Gli estratti disponibili non consentono di stabilire un elenco esaustivo di tutti i regimi interessati.
Al contrario, il beneficio delle riduzioni d’imposta « Scellier », « Duflot », « Pinel », « Denormandie » o « Malraux » non impedisce, di per sé, l’applicazione del regime micro-fondiario. Tuttavia, alcune deduzioni specifiche legate alle locazioni nel settore intermedio o nelle zone di rivitalizzazione rurale non sono applicabili quando il reddito fondiario netto è determinato secondo questo regime.
Dichiarazione e calcolo del reddito
Dichiarate i vostri redditi fondiari lordi nella dichiarazione generale n. 2042. Siete esonerati dal presentare la dichiarazione integrativa dei redditi fondiari n. 2044.
Il reddito fondiario netto imponibile viene calcolato automaticamente dopo l’applicazione di una deduzione forfettaria del 30% rappresentativa degli oneri. Non potete quindi dedurre separatamente i vostri oneri effettivi nell’ambito del regime micro-fondiario.
Uscita dal regime e deficit precedenti
Il regime micro-fondiario e il regime ordinario sono alternativi. Potete optare per il regime ordinario entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione n. 2042 relativa all’anno interessato.
Il regime ordinario diventa applicabile di diritto se sopraggiunge una causa di esclusione o se i vostri ricavi superano 15.000 €. La presentazione successiva di una dichiarazione n. 2044 non è necessariamente sufficiente, da sola, a caratterizzare una nuova opzione per il regime ordinario.
Il regime micro-fondiario non consente di determinare nuovi deficit fondiari. Al contrario, i deficit fondiari determinati prima del primo anno di applicazione del regime micro-fondiario e ancora riportabili possono continuare a essere imputati secondo le regole ordinarie, sui redditi fondiari dei dieci anni successivi.