TLDR: L’esenzione dalla plusvalenza si estende alle dipendenze immediate e necessarie (garage, posto auto, ecc.) cedute contestualmente, anche a acquirenti distinti. Copre anche i casi di separazione, divorzio o fine di PACS/convivenza, se l’ex coniuge o partner occupa l’abitazione fino alla sua vendita e la cessione avviene entro un termine normale. Per le coppie in attesa di divorzio, l’esenzione può applicarsi anche a un immobile in costruzione destinato a diventare la residenza principale, a determinate condizioni. Riguarda inoltre i soci di società immobiliari non trasparenti che occupano un bene della società come residenza principale. È invece esclusa per i terreni venduti come edificabili (salvo dipendenze funzionali), le chiatte, o se l’immobile non è più la residenza principale al momento della cessione (locazione, occupazione gratuita, vacanza, ecc.).
Dipendenze e pertinenze della residenza principale
L’esenzione si applica alle dipendenze immediate e necessarie cedute contestualmente alla residenza principale, come garage, posti auto, rimesse, case del custode, cortili o passaggi che servono da accesso. Queste dipendenze possono essere vendute a acquirenti distinti senza perdere il beneficio dell’esenzione, a condizione che formino un tutto inscindibile con l’abitazione.
L’esenzione non si applica ai terreni venduti come terreni edificabili, tranne nel caso in cui costituiscano locali o aree di sosta utilizzati come pertinenze dell’abitazione (garage, posto auto) o terreni che servono da vie di accesso all’abitazione e alle sue pertinenze.
Separazione, divorzio o fine di PACS/convivenza
In caso di separazione, divorzio, fine di PACS o cessazione della convivenza, l’esenzione può applicarsi anche se l’immobile non è più la residenza principale del cedente al momento della vendita. È sufficiente che:
- uno degli ex coniugi, partner o conviventi continui a occupare l’abitazione come residenza principale fino alla sua vendita;
- la cessione avvenga entro un termine normale di vendita.
Per le coppie in attesa di divorzio, l’esenzione può applicarsi anche alla cessione di un immobile in costruzione, a condizione che:
- l’immobile fosse destinato a diventare la residenza principale;
- i coniugi non siano proprietari di un altro alloggio durante la costruzione.
Immobili in costruzione e occupazione temporanea
Un immobile in corso di costruzione non costituisce, in linea di principio, la residenza principale al momento della vendita. Pertanto, l’esenzione non si applica, tranne nei casi di separazione o divorzio menzionati sopra.
L’esenzione può applicarsi anche se l’immobile è occupato dal futuro acquirente con cui è stato firmato un compromesso di vendita, a condizione che:
- la convenzione di occupazione temporanea sia intrinsecamente collegata alla vendita;
- il contratto di vendita sia stipulato entro un termine normale dalla firma del compromesso.
Società immobiliari non trasparenti
L’esenzione si estende al socio di una società immobiliare non trasparente (art. 8, 8 bis o 8 ter del CGI) che occupa, a titolo di residenza principale, un immobile o una parte di immobile appartenente a tale società, a condizione che questa lo metta gratuitamente a sua disposizione, di diritto o di fatto.
Esclusioni specifiche
L’esenzione non si applica:
- alle cessioni di chiatte, considerate beni mobili;
- se, al momento della cessione, l’immobile non è più la residenza principale del cedente (ad esempio, se è dato in locazione, occupato gratuitamente da familiari o terzi, diventato vacante o a disposizione del titolare di un alloggio di servizio).
Condizioni temporanee
L’esenzione può essere mantenuta se l’immobile è stato occupato dal cedente fino alla sua vendita e la cessione avviene entro un termine normale, a condizione che l’abitazione non sia stata data in locazione o occupata gratuitamente da familiari o terzi durante questo periodo.