TLDR: Nessuna esenzione delle plusvalenze è prevista per i locatori in mobili non professionisti (LMP). Per i locatori in mobili professionisti (LMP), l’esenzione è possibile a condizioni rigorose (art. 151 septies CGI), ma esclude espressamente la locazione diretta o indiretta di locali abitativi arredati o destinati a diventarlo.
Distinzione fondamentale tra LMP non professionisti e professionisti
I locatori in mobili non professionisti (LMP) non possono mai beneficiare di un’esenzione delle plusvalenze. I loro guadagni sono sistematicamente soggetti al regime delle plusvalenze private (art. 150 U e 150 VH del CGI).
Condizioni per i LMP professionisti
L’esenzione delle plusvalenze per i locatori in mobili professionisti (LMP) è disciplinata dall’articolo 151 septies del CGI. Richiede il rispetto cumulativo delle seguenti condizioni:
- Esercizio dell’attività a titolo professionale per almeno cinque anni.
- Rispetto di soglie di ricavi annui (90.000 € per l’esenzione totale o 126.000 € per l’esenzione parziale, escludendo la locazione abitativa).
Esclusione esplicita della locazione arredata abitativa
L’articolo 151 septies del CGI esclude espressamente dall’esenzione le plusvalenze realizzate in caso di cessione di locali abitativi arredati o destinati a essere locati arredati, anche se l’attività è esercitata a titolo professionale.
Regime applicabile ai LMP non professionisti
Le plusvalenze dei LMP non professionisti rientrano esclusivamente nel regime delle plusvalenze private (art. 150 U e 150 VH CGI). Nessuna disposizione prevede un’esenzione per questa categoria.
Casi particolari e limiti
I LMP professionisti possono beneficiare di altri dispositivi di esenzione (es.: conferimenti o trasmissioni d’azienda, art. 151 octies, 151 septies A, 238 quindecies CGI), a condizione che i beni immobiliari non siano interessati per gli ultimi due dispositivi.
Sintesi dei regimi
- LMP non professionisti: Plusvalenze tassabili secondo il regime dei privati (art. 150 U e 150 VH CGI).
- LMP professionisti: Esenzione possibile a condizioni (art. 151 septies CGI), tranne per la locazione arredata abitativa.