TLDR: Il regime LMNP (Censi-Bouvard) si distingue per l’assenza di vincoli di zonizzazione obbligatoria, l’impossibilità di cumulo con le riduzioni d’imposta per i territori d’oltremare sullo stesso immobile e un tetto globale di riduzione d’imposta di 10.000 € per contribuente. A differenza di altri dispositivi come il Pinel o il Scellier, non impone vincoli geografici e offre una maggiore flessibilità.
Assenza di zonizzazione obbligatoria
Il regime LMNP non sottopone l’investimento a criteri di zonizzazione geografica, a differenza di dispositivi come il Pinel o il Scellier, che limitano l’eleggibilità a zone specifiche (es.: zone A, B1 o comuni con squilibrio tra offerta e domanda). Questa assenza di restrizioni consente agli investitori di scegliere liberamente la localizzazione del proprio immobile.
Incompatibilità con le riduzioni d’imposta per i territori d’oltremare
Un contribuente non può cumulare, per lo stesso immobile, la riduzione d’imposta LMNP con quelle previste per gli investimenti locativi realizzati nei territori d’oltremare (articoli 199 undecies A e 199 undecies B del CGI). Questa regola evita un doppio vantaggio fiscale su un unico bene.
Tetto globale di riduzione d’imposta
L’insieme dei vantaggi fiscali legati al LMNP, inclusa la riduzione d’imposta prevista all’articolo 199 sexvicies del CGI, è limitato a 10.000 € per contribuente e per anno. Questo tetto si applica indipendentemente dal numero o dal valore degli investimenti effettuati.
Confronto con gli altri regimi
Regimi come il Pinel o il Scellier impongono vincoli aggiuntivi:
- Zonizzazione: Obbligo di localizzare l’investimento in zone eleggibili (es.: zone tese).
- Cumulabilità: Possibilità di cumulo con altri dispositivi a determinate condizioni, ma con restrizioni specifiche (es.: non cumulo con il LMNP per i territori d’oltremare).
- Tetti: I tetti di riduzione d’imposta variano a seconda del regime (es.: 63.000 € per il Pinel su 9 anni).
Flessibilità e base di calcolo
Il LMNP consente una base di calcolo della riduzione d’imposta limitata a 300.000 € all’anno, che include il prezzo di acquisto dell’immobile, le sue pertinenze e i lavori di riqualificazione. Questa base è globale per l’anno di imposta, anche in caso di acquisto di più immobili.
Esclusioni e limiti
Il regime LMNP esclude alcuni tipi di beni o situazioni:
- Immobili non destinati alla locazione arredata non professionale.
- Investimenti che non rispettano le condizioni di messa in locazione o la durata minima.
- Cumulo con altri vantaggi fiscali per lo stesso bene (es.: territori d’oltremare).