TLDR: I locali ad uso misto sono soggetti a regole fiscali distinte in base alla loro destinazione. L’imposta sull’abitazione si applica solo se il locale fa parte dell’abitazione personale. Per l’imposta fondiaria sugli immobili costruiti (TFPB), solo la parte abitativa può beneficiare di esenzioni. L’aliquota IVA ridotta (10%) si applica all’intero locale se almeno il 50% della superficie è destinato all’abitazione. Il valore locativo catastale e i vantaggi fiscali (Scellier, Robien, CITE) richiedono una ripartizione forfettaria delle superfici.
Imposta sull’abitazione
I locali ad uso misto sono imponibili all’imposta sull’abitazione solo se fanno parte dell’abitazione personale del contribuente. Se invece sono soggetti all’imposta professionale e non fanno parte dell’abitazione personale, ne sono esclusi.
I garage ad uso misto (professionale e personale) sono esenti dall’imposta sull’abitazione se l’uso personale ha carattere accessorio.
Imposta fondiaria sugli immobili costruiti (TFPB)
Solo la parte del locale destinata all’abitazione può beneficiare di un’esenzione dalla TFPB, a condizione che sia adibita a uso abitativo e utilizzata per fini personali o familiari. Le pertinenze (cantine, garage, ecc.) sono incluse in questa esenzione se collegate alla parte abitativa.
Valore locativo catastale
Per un locale ad uso misto, il valore locativo catastale deve essere determinato separatamente per la parte abitativa e per quella professionale. I locali ad uso misto (es.: soggiorno usato come ufficio) sono considerati professionali.
La ripartizione del valore locativo tra uso abitativo e professionale si applica anche ai locali ad uso misto, con detrazione del valore locativo dei locali ad uso esclusivamente professionale o misto.
IVA sui lavori
L’aliquota IVA ridotta (10%) si applica all’insieme dei lavori di ristrutturazione, miglioramento o manutenzione su un locale ad uso misto se almeno il 50% della superficie totale è destinato all’abitazione. Questa regola riguarda i lavori su immobili ultimati da più di due anni.
Vantaggi fiscali specifici
Per il credito d’imposta per la transizione energetica (CITE), le spese sostenute in un locale ad uso misto sono considerate solo per la parte corrispondente alla superficie destinata all’abitazione. La ripartizione avviene in modo forfettario in base alle superfici.
Nel quadro dei dispositivi Scellier o Robien, un locale ad uso misto può beneficiare del vantaggio fiscale solo se almeno il 75% della sua superficie totale è destinato all’abitazione. La ripartizione delle superfici deve essere giustificata da una nota allegata.
Regole di valutazione per il valore locativo
Un elemento ad uso misto viene valutato:
- secondo le regole applicabili ai locali commerciali, se è adibito sia a un’attività commerciale o artigianale sia a un altro uso;
- secondo le regole previste per i locali professionali, se è adibito indistintamente a uso professionale e abitativo.