RESUMO: Calcula a mais-valia tendo em conta o preço de venda, o preço de aquisição e as despesas ou encargos admitidos. Pode aplicar-se uma isenção aquando da primeira venda de uma habitação que não seja a sua residência principal, se reinvestir a totalidade ou parte do preço na compra ou construção da sua residência principal no prazo de vinte e quatro meses.
O cálculo da mais-valia
Determina a mais-valia tributável subtraindo o preço de aquisição ao preço de venda.
O preço de venda é reduzido dos impostos e das despesas suportados pelo vendedor por ocasião da venda. O preço de aquisição pode ser aumentado por determinadas despesas de aquisição, bem como por despesas de construção, reconstrução, ampliação, renovação ou melhoria, sob reserva das condições aplicáveis.
A mais-valia não corresponde, portanto, necessariamente à simples diferença entre o preço pelo qual comprou a residência secundária e o preço pelo qual a revende.
Uma possível isenção em caso de reinvestimento
Aquando da primeira venda de uma habitação que não seja a sua residência principal, pode beneficiar de uma isenção sob condição de reinvestir o preço de venda na compra ou construção de uma habitação destinada a tornar-se a sua residência principal.
O reinvestimento pode ser total ou parcial. Quando diz respeito a uma construção, o montante reinvestido pode incluir o preço de aquisição do terreno e o custo da construção, desde que possa comprovar esses montantes.
O prazo de vinte e quatro meses
Deve realizar o reinvestimento no prazo de vinte e quatro meses após a venda da residência secundária.
No caso de uma construção, as despesas correspondentes ao terreno e às obras devem ser comprovadas, o mais tardar, no termo desse prazo.
Se o reinvestimento realizado for inferior ao montante previsto
Se acabar por reinvestir um montante inferior ao declarado para obter a isenção, deve apresentar uma declaração retificativa. Esta declaração indica a fração da mais-valia que permanece tributável e é acompanhada do pagamento do imposto correspondente.
A fração tributável deve também ser indicada na declaração geral de rendimentos.
A residência principal está sujeita a um regime distinto
A venda de um imóvel que constitua a sua residência principal está sujeita a um regime de isenção distinto daquele aplicável à venda de uma residência secundária.