O défice fundiário ocorre quando as despesas dedutíveis relacionadas com um imóvel excedem os rendimentos prediais recebidos. Este mecanismo permite reduzir o rendimento coletável global dentro de limites anuais específicos, com a possibilidade de reportar o excesso aos anos seguintes, de acordo com regras precisas. A sua aplicação varia consoante o imóvel seja "comum" ou esteja abrangido por categorias protegidas, como monuments historiques ou imóveis com selo Fondation du patrimoine.
Quem pode beneficiar do défice fundiário?
O défice fundiário diz respeito aos proprietários de imóveis arrendados ou destinados a arrendamento, sem distinção entre imóveis urbanos ou rurais. No entanto, as regras de imputação diferem consoante a tipologia do imóvel:
- Para imóveis "comuns", o défice é dedutível do rendimento global até um limite anual, mas apenas se resultar de despesas diferentes dos juros de empréstimo.
- Para monuments historiques e imóveis com selo Fondation du patrimoine, o défice é imputável sem limites ao rendimento global, com possibilidade de reportar o excesso aos rendimentos globais dos 6 anos seguintes.
Quais as despesas que geram um défice fundiário?
As despesas dedutíveis devem satisfazer duas condições fundamentais:
- Referirem-se a imóveis cujos rendimentos são tributáveis na categoria revenus fonciers.
- Serem suportadas para a aquisição ou manutenção do rendimento, conforme previsto nos artigos 13.º e 31.º do Code général des impôts (CGI).
Para imóveis "comuns", as despesas admissíveis incluem trabalhos de reparação, manutenção e melhoria, despesas de gestão e amortizações. Para monuments historiques e imóveis com selo Fondation du patrimoine, as regras são mais vantajosas, com deduções a 100% para despesas reais de propriedade e trabalhos de reparação e manutenção.
Como se imputa o défice fundiário ao rendimento?
O défice fundiário deve ser declarado no ano em que ocorre e pode ser imputado segundo regras distintas, consoante a tipologia do imóvel e a natureza das despesas. Para imóveis "comuns", o limite anual de dedução ao rendimento global é de 10.700 €/ano, que pode ser aumentado para 15.300 €/ano ou 21.400 €/ano em casos específicos. O excesso além do limite anual pode ser reportado aos rendimentos prediais dos 10 anos seguintes.
O que acontece em caso de venda do imóvel?
Se o imóvel for alienado antes do término do período de reportação do défice, o proprietário tem duas opções: renunciar ao reportação do défice residual ou majorar o preço de aquisição do imóvel pela parte do défice ainda não deduzida, anexando uma nota à declaração de rendimentos.
Acumulação com outras vantagens fiscais
Não é possível acumular, para o mesmo imóvel, a redução de imposto por investimentos ultramarinos e a imputação do défice fundiário ao rendimento global. Além disso, os défices fundiários de anos anteriores nunca podem ser imputados ao rendimento global dos anos seguintes.
Limites específicos para juros de empréstimo
A fração do défice fundiário que deriva exclusivamente de juros de empréstimo só é imputável aos rendimentos prediais dos anos seguintes, sem possibilidade de imputação ao rendimento global.