TLDR: Os imóveis de uso misto estão sujeitos a regras fiscais distintas consoante a sua afetação. O imposto sobre habitação aplica-se apenas se o imóvel fizer parte da habitação pessoal. Para o IFMI, apenas a parte habitacional pode beneficiar de isenções. A taxa reduzida de IVA (10%) aplica-se ao imóvel na sua totalidade se pelo menos 50% da área for afeta à habitação. O valor locativo cadastral e os benefícios fiscais (Scellier, Robien, CITE) exigem uma repartição forfetária das áreas.
Imposto sobre habitação
Os imóveis de uso misto estão sujeitos ao imposto sobre habitação apenas se fizerem parte da habitação pessoal do contribuinte. Pelo contrário, se estiverem sujeitos ao imposto profissional e não fizerem parte da habitação pessoal, estão isentos.
As garagens de uso misto (profissional e pessoal) estão isentas de imposto sobre habitação se o uso pessoal tiver caráter acessório.
Imposto sobre imóveis (IFMI)
Apenas a parte do imóvel afeta à habitação pode beneficiar de isenção de IFMI, desde que seja destinada a alojamento e utilizada para fins pessoais ou familiares. As dependências (caves, garagens, etc.) estão incluídas nesta isenção se estiverem ligadas à parte habitacional.
Valor locativo cadastral
Para um imóvel de uso misto, o valor locativo cadastral deve ser determinado separadamente para a parte habitacional e para a parte profissional. Os compartimentos de uso misto (ex.: sala usada como escritório) são considerados profissionais.
A repartição do valor locativo entre uso habitacional e profissional aplica-se igualmente aos imóveis de uso misto, com dedução do valor locativo dos compartimentos de uso exclusivamente profissional ou misto.
IVA sobre obras
A taxa reduzida de IVA (10%) aplica-se ao conjunto das obras de renovação, melhoria ou manutenção num imóvel de uso misto se pelo menos 50% da área total for afeta à habitação. Esta regra diz respeito a obras em imóveis concluídos há mais de dois anos.
Benefícios fiscais específicos
No âmbito do crédito de imposto para a transição energética (CITE), as despesas efetuadas num imóvel de uso misto são apenas consideradas na fração correspondente à área afeta à habitação. A repartição é efetuada de forma forfetária em função das áreas.
No âmbito dos regimes Scellier ou Robien, um imóvel de uso misto pode beneficiar do benefício fiscal apenas se pelo menos 75% da sua área total for afeta à habitação. A repartição das áreas deve ser justificada por uma nota em anexo.
Regras de avaliação para o valor locativo
Um elemento de uso misto é avaliado:
- de acordo com as regras aplicáveis aos locais comerciais, se for afeto simultaneamente a uma atividade comercial ou artesanal e a outro uso;
- de acordo com as regras previstas para os locais profissionais, se for afeto indistintamente a uso profissional e a habitação.