TLDR: A isenção de mais-valias estende-se aos anexos imediatos e necessários (garagem, estacionamento, etc.) alienados simultaneamente, mesmo a compradores distintos. Abrange também os casos de separação, divórcio ou ruptura de PACS/união de facto, se o ex-cônjuge ou parceiro ocupar o imóvel até à sua venda e a alienação ocorrer dentro de um prazo normal. Para casais em processo de divórcio, a isenção pode aplicar-se a um imóvel em construção destinado a tornar-se a residência principal, sob condições. Aplica-se também aos sócios de sociedades imobiliárias não transparentes que ocupem um bem da sociedade como residência principal. No entanto, está excluída para terrenos vendidos como construíveis (exceto anexos funcionais), barcaças ou se o imóvel já não for a residência principal no momento da alienação (arrendamento, ocupação gratuita, vazio, etc.).
Anexos e dependências da residência principal
A isenção aplica-se aos anexos imediatos e necessários alienados simultaneamente com a residência principal, como garagens, estacionamentos, armazéns, casas de caseiro, pátios ou passagens que servem de acesso. Estes anexos podem ser vendidos a compradores distintos sem perder o benefício da isenção, desde que formem um todo indissociável com a habitação.
A isenção não se aplica a terrenos vendidos como terrenos para construção, exceto se constituírem locais ou áreas de estacionamento utilizados como anexos à habitação (garagem, estacionamento) ou terrenos que servem de vias de acesso à habitação e aos seus anexos.
Separação, divórcio ou ruptura de PACS/união de facto
Em caso de separação, divórcio, ruptura de PACS ou fim de união de facto, a isenção pode aplicar-se mesmo que o imóvel já não seja a residência principal do alienante no momento da venda. Basta que:
- um dos ex-cônjuges, parceiros ou unidos de facto continue a ocupar o imóvel como residência principal até à sua colocação à venda;
- a alienação ocorra dentro de um prazo normal de venda.
Para casais em processo de divórcio, a isenção pode também aplicar-se à alienação de um imóvel em construção, desde que:
- o imóvel fosse destinado a tornar-se a residência principal;
- os cônjuges não sejam proprietários de outra habitação durante a construção.
Imóveis em construção e ocupação temporária
Um imóvel em construção não constitui, em princípio, a residência principal no momento da venda. Por isso, a isenção não se aplica, exceto nos casos de separação ou divórcio mencionados acima.
A isenção pode também aplicar-se se o imóvel for ocupado pelo futuro comprador com quem foi assinado um contrato-promessa de compra e venda, desde que:
- o acordo de ocupação temporária esteja intrinsecamente ligado à venda;
- o contrato de compra e venda seja celebrado dentro de um prazo normal a partir da assinatura do contrato-promessa.
Sociedades imobiliárias não transparentes
A isenção estende-se ao sócio de uma sociedade imobiliária não transparente (art. 8, 8 bis ou 8 ter do CGI) que ocupe, a título de residência principal, um imóvel ou parte de um imóvel pertencente a essa sociedade, desde que esta o coloque gratuitamente à sua disposição, de direito ou de facto.
Exclusões específicas
A isenção não se aplica:
- à alienação de barcaças, consideradas bens móveis;
- se, no momento da alienação, o imóvel já não for a residência principal do alienante (por exemplo, se estiver arrendado, ocupado gratuitamente por membros da família ou terceiros, vazio ou à disposição do titular de uma habitação de função).
Condições temporárias
A isenção pode ser mantida se o imóvel tiver sido ocupado pelo alienante até à sua colocação à venda e a alienação ocorrer dentro de um prazo normal, desde que o imóvel não tenha sido arrendado ou ocupado gratuitamente por membros da família ou terceiros durante esse período.