TLDR: Pode estar abrangido pelo regime microfundiário se os seus rendimentos prediais brutos totais não excederem 15 000 € e se não detiver bens ou participações abrangidos por determinadas exclusões. Aplicam-se regras específicas, nomeadamente, aos sócios de sociedades imobiliárias e aos titulares de unidades de participação de FPI.
Condições gerais
O regime microfundiário aplica-se aos rendimentos prediais diretos ou indiretos tributáveis na categoria dos rendimentos prediais. O total dos rendimentos prediais brutos do seu agregado fiscal não deve exceder 15 000 € relativamente ao ano de tributação.
No entanto, não pode utilizar este regime se der de arrendamento bens que beneficiem de determinados regimes fiscais especiais. A enumeração destas exclusões depende das categorias previstas na lei e não deve ser alargada a todos os regimes especiais.
Sócios de sociedades e titulares de unidades de participação de FPI
Pode estar abrangido pelo regime microfundiário enquanto sócio, pessoa singular, de uma sociedade transparente abrangida pelo artigo 1655 ter do CGI, nomeadamente uma sociedade imobiliária de compropriedade ou uma sociedade de atribuição, se o imóvel for diretamente dado de arrendamento sem mobília por si.
O regime pode igualmente abranger o sócio, pessoa singular, de uma sociedade cujos resultados sejam tributados ao abrigo do artigo 8.º do CGI, quando essa sociedade dê imóveis sem mobília de arrendamento e não esteja sujeita ao imposto sobre as sociedades em razão da sua forma, da sua atividade ou de uma opção. Deve também ser proprietário de pelo menos um imóvel dado de arrendamento sem mobília.
Os titulares de unidades de participação de fundos de investimento imobiliário (FPI) também podem estar abrangidos. Quando os seus únicos rendimentos prediais provenham de unidades de participação de FPI que não beneficiem de regimes especiais, pode declarar diretamente a sua quota-parte do rendimento líquido na declaração n.º 2042.
Bens e regimes que podem excluir o regime
O regime microfundiário não se aplica quando o titular, ou um membro do seu agregado fiscal, detiver determinados bens ou determinadas participações abrangidos, nomeadamente, por regimes especiais relativos a:
- determinados monumentos históricos e bens equiparados;
- determinados alojamentos que beneficiem de deduções específicas ou de amortizações previstas na legislação fiscal;
- determinadas participações em sociedades que detenham bens sujeitos a um regime excluído;
- os regimes de amortização «Robien SCPI» e «Borloo SCPI»;
- determinados alojamentos que beneficiem do regime «Loc’Avantages».
Estas exclusões aplicam-se durante o período em que seja solicitado o benefício do regime derrogatório ou da dedução específica. Os excertos disponíveis não permitem estabelecer uma lista exaustiva de todos os regimes abrangidos.
Em contrapartida, o benefício das reduções de imposto «Scellier», «Duflot», «Pinel», «Denormandie» ou «Malraux» não impede, por si só, a aplicação do regime microfundiário. Contudo, determinadas deduções específicas associadas aos arrendamentos no setor intermédio ou em zona de revitalização rural não são aplicáveis quando o rendimento predial líquido é determinado segundo este regime.
Declaração e cálculo do rendimento
Declara os seus rendimentos prediais brutos na declaração geral n.º 2042. Está dispensado de apresentar a declaração anexa de rendimentos prediais n.º 2044.
O rendimento predial líquido tributável é calculado automaticamente após a aplicação de uma dedução fixa de 30 %, representativa das despesas. Por conseguinte, não pode deduzir separadamente as suas despesas efetivas no âmbito do regime microfundiário.
Saída do regime e prejuízos anteriores
O regime microfundiário e o regime real excluem-se mutuamente. Pode optar pelo regime real dentro do prazo previsto para a entrega da declaração n.º 2042 relativa ao ano em causa.
O regime real torna-se aplicável automaticamente se ocorrer uma causa de exclusão ou se as suas receitas excederem 15 000 €. A apresentação posterior de uma declaração n.º 2044 não é necessariamente suficiente, por si só, para caracterizar uma nova opção pelo regime real.
O regime microfundiário não permite apurar novos prejuízos prediais. Em contrapartida, os prejuízos prediais apurados antes do primeiro ano de aplicação do regime microfundiário e ainda suscetíveis de reporte podem continuar a ser deduzidos segundo as regras gerais, aos rendimentos prediais dos dez anos seguintes.