TLDR: A diferença entre micro-foncier e regime real diz respeito ao limite de aplicação, aos métodos de cálculo do rendimento tributável, às obrigações declarativas e à possibilidade de opção. O micro-foncier aplica-se a contribuintes com rendimentos brutos anuais não superiores a 15.000 €, prevê uma redução fixa de 30% sem dedução das despesas reais e exige uma declaração simplificada. O regime real permite a dedução das despesas efetivamente suportadas, mas impõe uma declaração detalhada com a obrigação de conservar os comprovativos.
Limites e condições de aplicação
Os dois regimes distinguem-se pelo limite de rendimento bruto anual. O micro-foncier é reservado a contribuintes com rendimentos brutos prediais não superiores a 15.000 € para todo o agregado familiar. Ultrapassado este limite, a transição para o regime real torna-se automática e obrigatória. O regime real aplica-se obrigatoriamente quando os rendimentos brutos excedem os 15.000 € ou na presença de imóveis isentos ou sujeitos a regimes especiais. No entanto, também os contribuintes com rendimentos inferiores a este limite podem optar voluntariamente pelo regime real.
Cálculo do rendimento tributável: redução fixa vs. despesas reais
A diferença mais relevante entre os dois regimes diz respeito ao método de cálculo do rendimento tributável. No micro-foncier, o rendimento bruto sofre uma redução fixa de 30% para cobrir as despesas presumidas, sem possibilidade de deduzir as despesas efetivamente suportadas. No regime real, o rendimento tributável obtém-se subtraindo ao rendimento bruto as despesas efetivamente suportadas, como despesas de manutenção, impostos locais ou juros de empréstimos à habitação.
Obrigações declarativas e módulos
Os procedimentos declarativos variam significativamente entre os dois regimes. No micro-foncier, o processo é simplificado: o contribuinte deve indicar apenas o rendimento bruto no módulo 2042, sem anexar documentos adicionais. No regime real, é obrigatório preencher e apresentar o módulo 2044, com a indicação precisa das rubricas dedutíveis. Os comprovativos devem ser conservados durante pelo menos 6 anos.
Transição de um regime para outro
A transição do micro-foncier para o regime real pode ocorrer automaticamente, se os rendimentos brutos excederem os 15.000 €, ou por opção voluntária, apresentando o módulo 2044 até ao prazo limite da declaração. A opção é vinculativa por 3 anos e aplica-se a todos os imóveis do agregado familiar. Para regressar ao micro-foncier, é necessário aguardar o término do triénio ou o cessar da causa que tornou obrigatório o regime real.
Exclusividade dos regimes
Os dois regimes são mutuamente exclusivos para o mesmo ano e o mesmo contribuinte. Não é possível alternar livremente entre regimes: a escolha é global e duradoura.
Opção e restrições
A opção pelo regime real é vinculativa por 3 anos e estende-se a todos os imóveis do agregado familiar. Não é possível regressar ao micro-foncier antes do término do triénio ou do cessar da causa de exclusão.