房产赤字发生在与房产相关的可扣除支出超过所获得的租金收入时。该机制允许在特定年度限额内减少应纳税总收入，并可根据明确规则将超额部分结转至后续年度。其适用方式取决于房产是“普通”房产，还是属于受保护类别，如历史古迹或遗产基金会认证房产。
谁能受益于房产赤字？
房产赤字适用于出租或拟出租房产的业主，无论是城市还是农村房产。但根据房产类型，抵扣规则有所不同：
- 对于“普通”房产，赤字可在年度限额内从总收入中扣除，但仅限非贷款利息产生的支出。
- 对于历史古迹及遗产基金会认证房产，赤字可无限额从总收入中扣除，且超额部分可结转至后续6年的总收入中抵扣。
哪些支出会产生房产赤字？
可扣除支出必须满足两个基本条件：
- 与纳入“房产收入”类别的房产相关。
- 用于获取或保持收入，如《法国税法总则》（CGI）第13条和第31条所规定。
对于“普通”房产，允许扣除的支出包括：维修、保养、改善工程、管理费用及折旧。而历史古迹及遗产基金会认证房产的规则更优惠，可100%扣除实际产权支出及维修保养费用。
如何将房产赤字计入收入？
房产赤字必须在发生当年申报，并根据房产类型及支出性质，按不同规则抵扣：
- 对于“普通”房产，每年从总收入中扣除的限额为10,700欧元/年，特殊情况下可提高至15,300欧元/年或21,400欧元/年。超出限额的部分可结转至后续10年的房产收入中抵扣。
出售房产时会发生什么？
若房产在赤字结转期限内出售，业主有两种选择：
- 放弃剩余赤字的结转；
- 将未扣除的赤字部分计入房产的购买价格，并在所得税申报表中附注说明。
与其他税收优惠的累计
同一房产无法同时享受海外投资税收减免与房产赤字抵扣总收入。此外，往年产生的房产赤字永远不能结转至后续年度的总收入中抵扣。
贷款利息的特殊限制
仅由贷款利息产生的房产赤字部分，只能结转至后续年度的房产收入中抵扣，不能从总收入中扣除。